在房地产市场转型期，REITs是性价比更高的选择。

作者 | RAYYYY

编辑 | 小白

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。新政自2025年8月26日起施行。

（来源：网络公开数据）

而就在一周前，国务院第九次全体会议明确要求“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。

楼市“沪六条”发布当日，A股地产板块集体反弹，万科A股价直线拉升，开盘半小时左右已触及涨停。与此同时，港股内房股亦全线走强，融创中国、新世界发展、龙湖集团大涨超5%。

（来源：Choice数据）

地产相关ETF于当日也有不同幅度的上涨，Choice数据显示，8月25日地产相关ETF平均涨幅为3%，地产ETF（159707.SZ）和房地产ETF（159768.SZ）分别为3.8%以及4.4%，金融地产ETF单日涨幅较低。

（来源：Choice数据，市值风云APP制表）

警惕房地产热潮陷阱

（一）政策热潮席卷全国，相关标的规模却一路下行

就目前来说，房地产政策正在以肉眼可见的速度持续优化。从中央到地方，一系列措施旨在推动市场走向“止跌回稳”。

除了上海发布的“沪六条”允许非沪籍居民在连续缴纳社保或个人所得税满1年后，在外环外购买住房不限套数以外，北京早已宣布放松五环外限购，广西甚至提出了14条新政助力地产调整。

然而，政策热背后隐藏的是房地产行业依然严峻的现实。

就拿本月25日差点涨停的万科A为例，万科A2025年上半年的财务报告显示，公司上半年实现营业收入1053.2亿元，同比下滑26.2%；归母净利润亏损高达119.47亿元，同比下降21.3%。

（来源：Choice数据）

对于外界极其关注的偿债问题，万科披露，截至报告披露日，万科已顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

这期间，万科在上半年新增融资和再融资249亿元，另有来自第一大股东深铁集团提供的流动性支持，截至目前已累计提供238.8亿元的股东借款。

综上所述，虽然万科在债务化解方面取得一定进展，通过自身资产处置与大股东深圳地铁集团的持续资金支持，已如期偿还243.9亿元公开市场债务，但业绩承压是不争的事实。

而规模最大的，相对具有代表性的房地产ETF（512200.SH）的数据同样不容乐观，该基金自成立以来的回报率为-43.6%，年化回报为-6.95%，近一年收益超沪深300近3个点。

（来源：Choice数据）

而在规模方面，该ETF的份额自去年年中以来便一路下行，Choice数据显示，近一年来该ETF份额降低近50%。

（来源：Choice数据）

地产ETF的表现揭示了市场真实的情绪，尽管地产利好政策正在有序、不间断地逐步出台，但目前绝大部分投资者对房地产市场的未来持观望态度且开始将目光转向风险更低的资产，比如债券市场和消费类ETF，这直接导致了地产ETF份额的缩水。

政策利好可以制造短暂的狂欢，但无法扭转行业的基本面。投资者应当保持清醒，不要被单日突然上涨所迷惑，地产ETF的抄底时机还远未到来。

低估值不等于抄底信号，REITs揭示破局新路径

（一）警惕估值陷阱，低估值不等于投资价值

规模最大的房地产ETF跟踪中证全指房地产指数，该指数在房地产行业里也颇具代表性。Choice数据显示，从权重分布来看，指数成分股集中度较高。前十大权重股包括保利发展、万科A、招商蛇口、张江高科等行业龙头企业。

（来源：Choice数据）

而从PB值来看，该指数近十年PB值处于约15%分位点，估值低位特征明显。

（来源：Choice数据）

但是，需要我们注意的是，低估值并不一定意味着投资价值。

房地产行业面临的根本挑战在于其商业模式已经发生了彻底变化。在“房住不炒”政策下，抑制投资投机性购房的政策导向，使资金从房地产市场流出，转而投入其他热门领域。

虽然政策在不断松绑，一二三线房价在不断下降是不争的事实，叠加出生率下降以及城中村改造逐步收紧等因素，房地产行业在底部企稳以及缓慢回升的整个过程可能会相当漫长。

（二）REITs有可能是房地产投资困境中的破局之道

因此，投资者需要清醒认识到，地产ETF并不是一个适合短期抄底的工具，以在本文中提到的中证全指房地产指数为例，该指数在投资方向上具有明显的头部集中度优势，央国企含量高。

在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性，但这并不意味着没有风险，龙头集中的指数在面临黑天鹅事件往往更容易引发起系统性风险。

纵观过去几年地产走势，地产指数的上行往往都是脉冲式的，与政策息息相关的，就算如今身处牛市，持续性上涨行情的时间段也是极少。

（来源：Choice数据）

在后市并不明朗的情况下，现在唯一可以确定的是目前房地产行业可能正在经历一场深刻的转型，投资者应该优中选优，选择业绩稳健、在区域繁华地带拥有优质地皮的房地产上市公司。

而相比之下，稳健型投资者可以考虑风云君之前一直跟踪的创新投资工具—REITs（房地产投资信托基金），REITs通过投资于能够产生稳定租金收益的物业资产，为投资者提供定期分红，同时享受资产增值带来的潜在收益。

与传统房地产股票或基金相比，REITs的最大优势在于其风险分散特性。REITs通常持有多种类型的物业资产，包括商业办公楼、零售商场、工业园区、基础设施和租赁住房等。

这种多元化投资策略有效降低了单一项目或单一类型物业的风险。当某个细分市场面临挑战时，其他类型的物业表现可以起到对冲作用，为投资者提供更稳定的回报。

自2021年5月首批公募REITs项目获批以来，经过四年的探索与发展，中国公募REITs市场已从最初的破冰试点成长为资本市场的重要组成部分。

截至目前，中证REITs全收益指数年内涨幅超11%，呈现较高的超额收益特征，跑赢市面上所有的房地产ETF基金（除开金融地产ETF）。

（来源：Choice数据）

需要注意的是，目前国内上市的每一只REITs产品所对应的物业有所不同。

对于想要投资REITs的投资者，风云君建议投资者在关注底层资产质量的同时要保持长期持有的心态，这样才有可能获得先发优势和市场成长带来的超额收益。

（来源：市值风云APP）

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