房地产的下降趋势怎是一个“惨”字就能概括的，持续不断的下调让不少手握多余房产的人心理没底。

看着持续下调的房价，如果再过5年，还不知道要掉到什么地步，那真到了2030年，一套180万的房子还能值多少钱，大佬们其实早就给出了答案。

房地产的下跌真的无法制止了吗？大佬们是怎么说的？

房地产真的不行了？

一个流传了20年的稳赚不亏的理念在一夜之间就崩塌了，曾经多少人坚信“闭着眼睛买房，稳赚不赔”，但是在今天，市场用最直接的方式告诉我们那个买房即升值的时代，真的要到站了。

普遍的下跌、低迷的成交量，还有消费者对房地产市场的不信任笼罩着整个楼市，很多人都在问，一套价值180万的房子，再过5年，究竟还值多少钱？这问题不是加加减减那么简单的，当房子不再是金融资产时，它的价值究竟还剩下什么？

我们得承认，房地产曾经辉煌过，从1980年允许房屋买卖算起，尤其是在进入21世纪后的黄金20年里，房价的曲线与中国经济腾飞完美重合，那是一段造富的神话，1987年前后，那时全国房地产的盘子不过百亿级别。

到了2021年，这个数字已经飙升到了惊人的十万亿级，说着好像没什么感觉，但实际经历过那段时期的炒房的人一点也不陌生，2000年的时候，北京三环的房子一平米大概也就3500块钱，放眼全国的平均房价还不到2000块。

二十年后呢？北京同样的地段，房价已经冲破了10万大关，在许多大城市，房价翻了10倍20倍是常态，核心区的房子甚至能达到30倍的涨幅，无数家庭靠着一套房子就实现了几代人都不敢想的财富积累，房产成了划分阶层的最好证明。

但神话总有落幕的时候，当炒房者疯狂的把房价推向极致时，就没有普通人能消费的起了，房子本就是一个住的地方，而且它一旦价格高到谁都买不起，那价值也就失去了意义，以上海为例，房价收入比一度超过40，这意味着普通家庭不吃不喝也要40年才能买得起一套房。

供需关系也发生了彻底的逆转，我们突然发现房子好像已经比人多了，全国超过1亿套的空置房，城镇家庭户均拥有1.5套房产，这些数据都在说明供给已经饱和了，而需求呢？2024年全国净增人口已经是负数了。

新生儿数量的减少、结婚率的持续走低，再加上年轻人置业观念的转变，都让购房大军的后备力量越来越弱，年轻人要么倾向于租房生活，要么可能直接从父辈那里继承房产，新增需求正在快速萎缩。

于是从2021年开始，新房和二手房价格出现了同步下跌，到了2022年，下跌的趋势更是踩下了油门，就连曾经最坚挺的一线城市也开始松动限购，开发商们使出浑身解数降价促销，可成交量依旧惨淡，房地产泡沫正在加速出清，连法拍房都变得难卖。

大佬们早就看到了结局

你可能会觉得市场变化太快，其实有些站在行业顶端的人，早就嗅到了风向的转变，融创的孙宏斌和万达的王健林，其实早就给出了自己的答案，早在2017年前后，市场还一片火热的时候，这两位大佬就已经悄悄开始了“去地产化”了。

王健林的观点非常直接，房地产蓬勃发展20年大概率就饱和了，世界上也没有任何一个国家的房地产能够繁荣超过50年，中国的房地产已经高速发展了30年，未来的增速放缓是必然规律，尤其是在那些人口流出的小城镇。

孙宏斌也曾在2017年说，房价销售量会出现明显下跌，大概在20%到30%，而且他很早就点明了房子的本质，房子的根本功能就是用来住的，投机炒作被遏制住以后，房价自然会回归到一个正常的水平。

大佬们的共识最终都指向了一个方向——未来的房地产市场一定会降，所以我们也能看到现在房地产的竞争核心不再是“数量”，而是“品质”，过去那些被热炒的概念正在快速失去吸引力，别管你是公寓还是学区房价格都在走低。

你的房子未来值多少钱

那么我们该如何看待房产的未来价值？我们必须接受残酷的现实，普遍上涨的时代彻底结束了，未来的市场将出现严重的分化，我们来做一个假设，一套在2020年价值180万的房子，到了今年它的价值可能已经缩水到了120万。

而这还不是终点，如果这套房子所在的城市缺乏发展潜力，人口持续流出，那么到2030年，它的价值可能只剩下90万，甚至更低，但反过来说，如果这套房产地段优越、品质过硬、周边配套完善，那么即便在市场下行周期里，它也不会下降的太厉害。

到2030年，它或许依然能守住130万甚至更高的价值，未来的房价走势将不再是一荣俱荣、一损俱损的局面，“地段、品质、配套”这些过去常被提及的词将真正成为决定房产价值的支柱。

经历了疫情之后，许多家庭的收入变得不再稳定，人们的储蓄意愿明显增强，面对动辄百万的房产大家不再冲动，消费决策变得前所未有的谨慎和理性，那种“买涨不买跌”的投机心理正在被“这个房子我是否真的需要、是否真的住得舒服”的消费思维所取代。

回看这20多年的楼市变迁，我们不难发现，房子正从一个能撬动巨额财富的“金饭碗”，慢慢变回它本来的样子，也就是一个居住的场所、一种生活的选择，炒房的人依旧痛苦，但是对于人们的生活来说何尝不是一件好事呢？

年轻人不再将买房视为人生的唯一目标，人们开始更加关注生活本身的品质，而非那些财产价值，人们也不会被一个被叫做“家”的房子所束缚，房子的价值，将不再由K线图和市场预期来定义，而是由住在里面的人用自己的生活来定义。

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