有些小区房价的下跌，真的是让人始料未及！

就比如前几天吧，我在中介群里看到一则消息，天河CBD东方新世界，最近成交一套房，折算下来，单价才50500元/㎡！

要知道，高峰期这个小区单价起码都要12w，这个成交价，简直比打三折还要低！

关键是这个小区位置特别好：下楼就是地铁，旁边有两所211高校，附近还有公园。当初很多人疯了似的抢购，就是认定了它位置好、抗跌，如今这价格，真是始料未及啊。

不过听邻居说，卖房的业主是因为家里有急事才忍痛卖的。只是他这一卖，整个小区的价格就都被拉低了——因为一个人的急售，就像推倒了多米诺骨牌，把整个小区的价格防线都冲垮了。

一天之间，房价就给大家开了这么个天大的玩笑！

01.一线城市房价：核心区也扛不住了

广州这个小区的情况还不是个例，现在一线城市的房价防线，正被一个个“急售房”攻破。

以前谈房价下跌，基本上都是郊区和老破小，现在甚至连核心区有的都扛不住了。

就拿上海来说，内环的一个高端楼盘，去年最高能卖15万/㎡，今年有着急卖房的业主一口价降到了10万/㎡，结果还是没人买。后来反复降价，用了半年时间才成交。

北京海淀的某处学区房也一样，高峰期单价突破18万，现在同户型成交价不到10万，业主群里大家嘴上都说“别低价卖，稳住”，私下里却都在偷偷中介打听行情，就怕自己卖晚了更亏。

数据更直观：9月份以来，一二线城市房价下跌速度明显快了。以前是每个月微跌，现在是一周一变——房东昨天还想“再等等，说不定能卖个好价钱”，今天就发现“昨天的报价已经没人问了”。

楼市早就不是“周期性调整”了，而是彻底变了天，供需关系完全逆转，以前那种“买了就涨”的日子，再也回不来了。

01.房价下跌：三个“坎”迈不过去

说到底，这几年房价之所以这么猛，主要因为有三个深层次的困境，也是被逼无奈：

第①，“房子太多了”。

住建部副部长在发布会上说，要“以人定房，以房定地，以房定钱”。说白了就是告诉大家，以后不再像以前那样疯狂卖地建房了，现在要根据人口变化来确定住房需求——但现在的问题是，房子早就盖多了，需求却跟不上，供大于求，房价能不跌吗？

第②，“信心没了”。

全国有超过2亿人租房住，他们是真的买不起房吗？不一定。很多人手里有钱，但都在观望，等着抄底，可谁也不知道底在哪里。

而且，你一个人观望不影响，但如果大家都在观望，你说市场能不跌？而且中国人又普遍是“买涨不买跌”，越跌越不敢买的，这就形成了负面循环。

就像大前年那个高位卖房回笼千万资金的朋友，他的思维就很清晰：我不是不买，也不怕买贵，就是怕抄底抄在了半山腰，所以还是再等等。”

第③，“业主扛不住了”。

这两年大家过得都不容易。比如我身边几个朋友：原来做工程的女经理现在开网约车；做出口生意的老板接订单亏钱，不接订单也亏钱；

在广东开了十几年工厂的老板，去年想从股市赚点生活费，结果几十万流动资金被套牢。

很多中产突然发现，以前轻轻松松就能还的两三万月供，现在成了沉重的“重担”。

说白了，不管是哪个阶层，一旦收入出问题，第一个念头就是“卖房自救”。就像文章开头讲到的那个业主，不是不知道卖了亏，实在是没办法。

03.楼市出路：国家已经指明方向

其实面对这种局面，国家也在想办法。

住建部副部长董建国明确说了：

“房地产能不能平稳发展，关键看‘人、房、地、钱’这四类资源怎么配。”

简单说，就是以后不再盲目盖房子了，新

规则就三条：

①根据人口来决定建多少房——人多的地方多建，人少的地方少建；

②根据住房需求来供应土地——需要多少房就供多少地，不浪费；

③根据住房发展来安排资金——钱要流向真正需要的地方。

如今这套思路在各地都展开了，比如北京计划在2025年安排240-300公顷商品住房用地，建5万套保障性租赁住房，竣工8万套保障房。

另外，全国“白名单”项目已经获得了7万多亿贷款，就是为了保证房子能顺利盖完、按时交房。

04.普通人该怎么应对？

焦虑没啥用，记住三点：

①如果你是刚需，特别是急着买房：

没必要天天盯着市场，横竖都要买，按照自己的需求来，但是要做好预算并严格执行，比方说，房贷控制在收入的30%，别一时冲动买超出自己能力的房子，给未来埋雷。

而且，买房要选“好房子”，这种房子更保值。比如新城区的高品质住宅，或者老城区改造过的房子。

②你要是想投资买房

劝你慎重。现在房子回归“住”的属性，想靠买房炒房赚钱，亏面大于赢面。

③你要是有空房着急卖

挂牌价别定太高。现在买房的人都是“捡漏”心态，定价一定一步到位，否则没人看，反而错过卖房的好时机。

还是那句话，现在买房卖房逻辑都变了，还抱着老观念，定会吃大亏。

另外提醒一句：

别盲目加杠杆！在收入不稳定的年代，负债就是最大的风险！

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