南京河西南规划突变！住宅改产业、容积率大降，背后信号不简单

刚刚，南京河西南中央总部区传来重磅消息——阿里和小米总部之间的三块核心地块，规划迎来颠覆性调整！一块住宅直接改成产业用地，另外两块住宅容积率从2.7砍到1.8，建筑高度降了20米。这场调整，不仅关乎一片土地的未来，更藏着南京城市发展的新逻辑。

核心地块突变：住宅让位于产业，低密成新标签

此次调整的地块堪称河西南"黄金三角"，东至永初路、西至元前路、南至平良大街、北至友谊街，总面积约8.95公顷，就在地铁S2号线永初路站旁，隔壁就是阿里巴巴江苏总部、小米华东总部，周边还有河西金茂府等一众豪宅小区。

具体来看，调整力度不小：

- 12-29、12-32两块住宅用地，容积率从2.7降至1.8，建筑高度从100米压减到80米，绿地率从40%下调至30%，建筑密度则从20%提高到27.5%。这意味着，未来这里将建起更低矮、更疏朗的住宅，居住舒适度提升，但开发强度明显降低。

- 中间的12-31住宅用地和12-34幼托用地直接"合并转型"，变成科研设计用地。也就是说，这片原本要建房子、办幼儿园的土地，未来将竖起办公楼、研发中心。

规划调整前

规划调整后

更值得关注的是，海峡城南侧一块带江景的地块也有新动作，目前正在做土壤污染风险评估，大概率也要推向市场。只不过，谁来拿地、能卖多少钱，还是未知数。

为何突然调整？大厂落地成关键推手

好好的住宅用地，为啥突然改规划？答案藏在招商引资的成绩单里。

就在7月，建邺区刚签下一个"大家伙"——宝马（南京）信息技术有限公司正式落地。这家公司不一般，是宝马在国内唯一的信息技术研发中心，也是其全球六大研发中心之一，主攻AI、工业数字孪生、智能制造等前沿领域，要为宝马全球业务提供数字化支撑。

明眼人都能看出，这次地块调整与这类大厂落地密切相关。要知道，河西南的总部基地已有阿里、小米坐镇，但还没完全"填满"——仅阿里中心就规划容纳3万人办公，目前尚未完全到位。此时腾出产业用地，正是为了接住更多类似的优质项目。

规划调整背后：短期利益与长远布局的博弈

不过，这次调整也引发了讨论——为何不把三块地全留给产业？

其实，建邺区的算盘打得很细：

一方面，河西南整体土地市场遇冷，但总部区是个例外。这里产业聚集、双地铁加持，旁边金陵天地开业后配套更成熟，低密住宅不愁卖。相比之下，产业用地为了招商往往要"让利"，短期收益远不如住宅。

另一方面，河西南还有个"重头戏"——鱼嘴片区。如果把所有好项目都引到总部区，鱼嘴的发展空间就被挤压了。故意留下部分住宅用地，也是为了给鱼嘴"留客"，避免优质资源过度集中。

南京规划新趋势：跟着市场走，聚焦不撒网

从河西南的调整，能看出南京城市规划的新变化：

- 买方说了算，规划变灵活：不管是住宅还是产业用地，不再死守原规划。房企想要哪块地、大厂看上哪块地，规划就跟着调整。这看似削弱了规划的权威性，实则是按市场规律办事，避免资源浪费。

- 集中力量办大事，不搞"撒胡椒面"：过去南京规划常被吐槽"摊大饼"，现在反而讲究"聚焦"。江北部分住宅改工业、河西南住宅改科研，都是根据实际需求调整，先把一个区域做成熟，再慢慢扩展，避免出现空城、烂尾。

地价行情：河西南分化明显，1字头地块已出现

最后聊聊大家关心的地价。如今河西南的土地市场早已不是铁板一块：

- 南京湾等传统豪宅区，地价约3万/㎡，但行情不稳；

- 总部园区的地块，地段扎实但不适合做顶级豪宅，地价2万多/㎡，想破3万很难；

- 其他片区更分化，普通地块能卖到2万+/㎡就算成功，部分边角料地块甚至出现1字头。

有人说，河西南很久没拍地了，是不是地价没降？其实不然，全南京土地市场都在调整，河西南也不能独善其身。

总的来说，河西南的规划调整，是南京应对市场变化、优化资源配置的一个缩影。未来这里会如何发展？让我们拭目以待。