“30分钟搞定，无需承担任何费用。”

2025年12月2日，卢莹成为广东省首例不动产信托委托人。

继北京、上海之后，广州成为全国第三个开放不动产信托办理的城市。

卢莹用不到一个月的时间，就抓住了这项政策红利，为24岁的自闭症儿子森森敲定了这份信托合同。

22年前，两岁的森森被确诊自闭症，让卢莹经历了 “天打雷劈” 的人生至暗时刻。

如今，看着儿子顺利读完大专、独立工作、自主出行，她开始思考——父母终会老去，如何让孩子在自己离世后，既能拥有稳定居所，又能避免财产处置的风险。

2025年7月14日，相关部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》，正式拉开广州不动产信托财产登记试点序幕。

此次试点政策有两大核心突破：

打破地域限制，允许非广州本土信托公司担任受托人；

推出“预登记”模式，办理者无需承担任何税费及信托设立费用。

是什么促使她快速推进这项规划？办理过程有哪些程序？自闭症家庭又该如何判断自己是否适合这类信托？

针对这些问题，大米和小米对话卢莹——

文 | Lila

编辑 | Zoey_hmm

图源 | 卢莹

“绕不开的刚需”

大米和小米：为什么办理不动产信托？

卢莹：对我们这类家庭来说，如何安全托付资产，保障孩子未来的生活，是绕不开的刚需话题。

政策出台后，我8月4日就和信托公司对接提交资料，10月14日拿到合同初稿，12月初完成不动产预登记，成为广东首例不动产信托委托人。

我的儿子森森，是一位中轻度孤独症人士，这20多年来我们走过康复训练，融合教育，支持性就业，自主生活。他自己独立居住，喜欢一个人的旅行，逛遍了祖国的地铁。

大专毕业后,他在一个小学担任文印员，至今已经三年多了，就是工资比较低，不够养活他自己，需要家里补贴。

森森在社区厨房工作

我们要考虑怎样留钱给他，提供终生的支持。他心智幼稚，单纯易骗，担心他会守不住我们未来留给他的遗产。他需要有监护人的守护，但监护人和遗产最好能分开。

2023年，我在光大设立了特需信托，把保单和现金装进去，为森森每个月发生活费，支付他的个案管理服务费用，小区健身中心的私教费用，还支付过他的医疗费用。运作至今已经有两年半了。

他有独立生活的能力，希望可以一直住在自己家里，不管父母在不在世。不动产信托补上了这块拼图。

房子是大多数家庭的核心资产，过去国内信托只能承接现金或保单，房产一直没法纳入信托体系，这种需求只能悬着。

直到北京田惠萍老师办成全国首例不动产信托，我们这些家长才看到希望。

当时“扬爱”（广州市扬爱特殊孩子家长俱乐部，简称“扬爱”）的家长们立刻行动起来，我们理事会里的人大代表雷建威提交两会提案，和相关部门反复沟通，从去年开始推动本地政策落地。

2025年7月14日，广州正式出台不动产信托登记试点政策，成为全国第三个开放该业务的城市。

所以，我们不是等政策来了才做规划，而是从推动政策时就开始筹备。

大米和小米：纳入信托的房产目前是什么状态？合同里对房产的使用和处置有哪些约定？

卢莹：广州执行的是预登记政策，就是说房子还没过户到信托公司，房子的管理、租金收取等都还没有产生。

我这套房产的核心定位是优先保障森森的居住需求，不以出售为目的，只要他愿意就能一直自住。

如果他想去其他地方生活，比如森森非常喜欢上海，一直说要去上海租房子。这套房子就可以让信托公司出租，租金收入补贴他租房子的费用。信托合同里的条款，就是诸多的“如果XXX ,那么XXX”。

就算以后孩子不在了，我这套房子一般情况下是会作为孩子的遗产去处理，但又因为孩子属于限制民事行为能力人，没有办法立遗嘱，我也没法替他立遗嘱。

那我们家长就会面临这样一个问题：孩子去世后，我们留给孩子的财产，没有办法处置。

但是我把它放到信托合同里，成为信托财产，我可以在信托合同里规定：受益人去世以后，我剩余的信托财产怎么处理？我捐赠也行，给亲戚朋友也行，谁对我的孩子好，以后这个财产就给谁，可以写在合同里面。

所以我们的财产不会以遗产的方式出现，而是以信托剩余财产的方式，这也是信托的灵活性之一。

大米和小米：这些房产使用与处置的约定，如何确保能逐一执行？有哪些具体的保障机制？

卢莹：特殊需要信托跟普通信托不一样的地方就是它设置有指定权人和监督人，构成一个三方制衡机制，这个是必须的。

指定权人由亲属担任，我是第一顺位，孩子爸爸为第二顺位，主要负责根据森森的实际生活状况，向信托公司下达房产使用、处置的具体指令。

信托监察人有两位，其中一个便是能为森森对接社会服务的家长组织扬爱。他们的核心职责是监督信托公司按照合同约定行事。

如果信托公司没有约定执行，监察人有权利、也有义务提出来，要求信托公司执行，甚至可通过诉讼途径维权。

大米和小米：您签订的这份不动产信托，有没有约定具体年限？能否终止？终止是否需要支付违约金？

卢莹：在信托合同里面是没有写具体年限的，所以它等于是一个无期限信托合同。

同时合同明确了终止条款，现在在预登记阶段，我可以随时主动申请终止。因为预登记全程免费，也不存在违约金的相关约定。

不动产信托3大亮点

大米和小米：作为广东省首例办理不动产信托预登记的当事人，能否具体讲讲广州这项政策的核心亮点？

卢莹：这次有三个亮点——

首先是预登记政策带来的免税便利。

我办的是预登记，就是说我的房子还没过户，还在我名下，产权没发生实际转移，信托合同里的财产相当于为0，自然就没有相关费用，不管是不动产登记中心的税费，还是信托公司的设立费、加办费都没有产生。

这也是预登记的意义所在，让家长可以快速做出决定，提前安排好这个事情，不需要担心费用等问题。

如果是直接过户，税费会比较高：包含常规的房产过户税费、所得税。

另外，个人持有房产目前不用交房产税，可信托公司是企业主体，持有房产就得每年缴房产税。

现在就等观望看看，未来能有针对不动产信托的税费减免政策，和是否征收个人房产税。

第二个亮点是，不仅覆盖广东本土信托机构，更面向在广州设有异地部门的全国性信托公司。

这是北京、上海都没有的政策。这些城市都明确要求本地信托公司，可很多省份本地就只有一家信托公司，比如广东本地也只有一家信托公司，等于没得选。

但广州不排外，从政策一开始就放开了非广东本地信托公司准入，只要该信托公司在广州设有异地部门，就能做受托人，我们有充分的选择余地。

第三个亮点就是超高的办理效率。

政策7月份出台，房管局官网发布了详细的工作指引，明确了预登记和过户的具体流程。

我是全省首例，去不动产登记中心办理时，工作人员一脸懵，说从没听过、没办过这种业务，但有指引在，他就直接照章办事。30分钟就办好了。

完全出乎我的意料，我以为需要解释很久，但实际很快，第二天就通知我拿证了。

3点避坑建议

大米和小米：对于同样有自闭症孩子、正为未来保障发愁的家庭，最想分享的经验是什么？如果他们也想尝试设立类似信托，有哪些避坑建议？

卢莹：第一个建议是结合家庭核心需求和资产规划来决策，区分“是否需要靠房产保障孩子日常生计”。

如果家庭缺现金，核心诉求是让房产成为孩子未来的生活费来源，那我建议家长在有生之年直接卖掉房子，用现金设立信托。

因为如果先将房产纳入信托，后续再通过信托公司出售，中间产生的税费会非常高，反而不划算。

但如果是“不想卖房”的情况，比如房子用于自住或出租，仅计划在孩子离世后再处理房产，那用房产设立信托就比较合适，能提前锁定资产归属。

森森在实习

第二个建议稍微复杂点，就是提前预判政策风险，重点关注两类未落地的税费。

一是房产税，国内讨论开征房产税已经很久了，未来落地可能性很大，一旦开征，我们现在所犹豫的这些问题就不是问题了，可以考虑过户给信托公司。

二是遗产税，目前国内尚未开征，未来遗产税一旦开征，就不会是小数。而家长都不希望房子折半以后再留给孩子。

所以这两类税费的不确定性都要纳入我们的考虑范围内。

大米和小米：作为行业里的资深家长，你觉得目前国内针对自闭症家庭的资产保障方式，还存在哪些不足？你希望通过自己的案例，推动哪些改变？

卢莹：不动产信托的落地确实是孤独症家庭资产保障领域的一大进步，但当下现有的保障方式普遍存在一个核心短板——缺乏实战经验的检验。

据说目前国内已经有100多例特殊需要信托案例，但这些绝大多数都只是一份保单，还没真正进入实际运作阶段，相当于停留在“纸面规划”。

毕竟大家都很渴望这个东西（保障），但又没人知道实际落地会是什么样子。我觉得，与其想着，还不如付诸于实践。

国内各省份的首单特殊需要信托，基本都是当地家长组织的负责人牵头落地的。比如北京第一例是田惠萍老师，我是广东首例。

可能家长组织的负责人比较勇敢一点，也比较有责任感，愿意和孩子去做白老鼠，去做当地第一个吃螃蟹的人。

榜样的力量会传染，看到身边熟悉的人迈出第一步，很多原本犹豫的家长也会跟着想试试。

北京田惠萍老师开了先例，我们当时就盼着广州也能跟上。现在我办完后，也有很多外地家长来咨询，我也会鼓励他们去做当地的第一例。

我最希望推动的是，能有更多家庭和从业者敢去实践、去探索。

只有积累足够多的实战案例，才能真正发现行业和政策里的空白，进而针对性地去完善，让特殊需要信托从“纸上方案”变成能切实兜底的保障工具。

大米和小米：外地家长来和你讨论时，主要会关注哪些方面？

卢莹：他们一方面会聊自己家庭的具体需求，问得最多的，就是广州模式到底怎么实现的——既包括政策层面的推动逻辑，也包括我个人办理的实操流程。

很多家长还会提到本地信托公司资源的局限，不少省份都是没得选。

我会建议他们先沉下心去对接本地资源，和当地信托公司建立联系、摸清对方的态度，再考虑下一步规划。

毕竟我们不可能让所有家庭都跑到广州来办业务，也不能凡事都依赖北上广深的资源。

特需家庭的未来托付计划，就像在拼一幅拼图，每一块都不一样，我们不知道拼出来是什么样子的，但家庭，社会和政府一起，一块一块地打磨填补，我们一起创造以前没有过的未来。

大米和小米：除了这份不动产信托外，自闭症孩子的长远保障还需要哪些支持？

卢莹：孩子的长远保障，主要需要来自三方面的支持。

首先是社会服务组织。不管是重度需要托养的孩子，还是像森森这种比较轻度、可以独立居住的孩子，他依然需要有人帮他解决问题，需要有人为他提供服务。

其次是金融行业。帮他们安排各种财产规划，不管是保险、信托，还是银行存款，他们需要金融界的人加入进来。

最后是法律层面。如果说未来有一天，我们的孩子被抓了，说他贩毒啥的这种事是很容易发生的，比如说森森，有人叫他拿包东西交给谁的话，他会照做。

如果他因为贩毒被抓了，我们一定要有法律界的人帮我们“出头”，打官司，证明他们是限制民事行为能力人，只是被他人利用、并不清楚行为的法律后果。