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编辑|X.L.Y

前言

最高法院判例让烂尾楼业主能停还贷了，开发商要背剩余钱，全国231万套房面临新变化。

江苏盐城的陆先生在2021年购入一套房产，支付了40多万元首付款，并向银行贷款70多万元。然而，开发商在收款后迟迟未动工，拖延了两年，最终直接宣称项目无法继续建设。

陆先生愤而将开发商及银行一并起诉至法院。

法院判决支持陆先生的诉求，裁定其无需继续偿还贷款，开发商需退还全部首付款及已偿还的19万元贷款本金，余下的贷款部分由开发商承担。

该案件已被最高人民法院收录进案例库，对全国法院具有参考价值。

霸王条款想让购房者承担

早些年多少业主被“合同相对性”这五个字压垮——2018年就有判例逼着购房者继续为烂尾楼还贷，多少人扛着双重压力租房还贷，生生被拖进债务深渊。

盐城案直接撕破这种荒唐逻辑，认定购房合同和贷款合同根本是一体的。开发商收钱不交房等于整个交易崩盘，凭啥让老百姓背锅？

银行那些霸王条款被《民法典》497条当场判死刑，简直大快人心！

现在操作路径也清晰了：楼盘停工超期复工无望的，赶紧联合业主起诉。记住把开发商和银行一起告，申请查封开发商土地和未售房产。

国家正在进行现房试点销售

不过现在政策也有变化，国家准备推现房销售，2025年开始试点，以后买房至少得是盖好的房子。买期房的人要注意了，得确认钱是不是打进了监管账户，不能让开发商随便挪用。

某些地方还在想办法保交楼，让开发商先复工，而不是直接让业主退钱。这得看当地怎么定政策，要是选房子最好挑信誉好的开发商，查查他们有没有欠很多债或者打过官司。

法院这次明显向着购房者，但能不能拿到钱还是看开发商的情况。新规只是给了维权的路子，实际执行起来还得一步步来。

维权过程十分磨人

打官司这个过程，说实话挺磨人的。像昆明那些业主似的，楼盘拖了十年还是个大坑；或者像大连那位老哥，没办法只能搬进没水没电的毛坯房里硬扛。

过去法院有时候还会让业主接着还贷，现在新规下来了，业主确实不用硬扛月供了，但得自己请律师去法院起诉，而且必须把开发商和银行一起告了才行。

但光打赢官司还不够，最好还要想办法把开发商还没卖的房子或者土地给“冻住”，也就是财产保全，不然等执行的时候，开发商账上可能早没钱了。

房子烂尾了，凭什么房贷还要我来还？

我花钱买房，银行贷款给我，我把钱给了开发商。现在开发商跑路了，房子盖不下去，我不仅拿不到房，还得继续给银行打工，为一堆永远不会属于我的钢筋水泥，背上一辈子都甩不掉的债。

在很长一段时间里，地方法院的判决逻辑就是如此。他们认为，购房合同是跟开发商签的，贷款合同是跟银行签的，这是两码事。开发商违约，你去告他。银行的钱，你得照还。

这种“各论各的”，无异于在受害者的伤口上，又狠狠撒了一把盐。它让无数普通人，在失去家园的痛苦之上，又背上了沉重的枷锁。

一声法槌，终于有人给出了答案。

转机，出现在江苏盐城。2021年，一位陆姓业主买了套期房，首付付了，贷款办了，就等交房。结果，开发商没撑住，项目停工，彻底烂尾。陆先生一怒之下，把开发商和贷款银行一起告了。

法院判了：购房合同解除，开发商不仅要退还陆先生的首付款和已经还过的月供，最关键的是，剩下没还的贷款，也由开发商来承担。

这背后是一条清晰得不能再清晰的逻辑链：开发商的违|约，是“根本性违约”，直接导致买房这件事彻底泡汤。作为购房合同的“附属品”，贷款合同自然也失去了存在的基础。

这个案子，后来被最高法盖章认证，成了指导全国的典型案例。珠海、连云港等地接连出现的类似判决，都在告诉我们：那个让购房者独自承担所有恶果的时代，正在过去。

官司赢了，但钱可能只是纸上的数字。

法庭上的胜利固然可喜，但对很多业主来说，这只是万里长征的第一步。下一步，是执行。这才是真正的硬仗。

道理很简单，能把楼盖烂尾的开发商，大概率已经是个空壳子。它的账户，可能早就被各路债主掏得比脸还干净，剩下的资产，不是被抵押，就是被层层查封。

你赢了官司，拿到了一纸判决，可开发商两手一摊，就是没钱。法院也没办法凭空变出钱来。

等待资产处置、拍卖、引入新的投资方……这个过程，耗上三五年是家常便饭。很多时候，业主们赢了道理，却赢不回真金白银。

更复杂的是，地方政府的态度往往很微妙。相比于支持业主退房退款，他们可能更倾向于“保交楼”。因为楼盘复工，能稳住就业，稳住市场信心，避免更大范围的恐慌。

在这种“大局”之下，业主个人的退款诉求，有时就得让位于项目整体的盘活。是继续等待一个不确定的交房日期，还是走上那条同样不确定的退款诉讼之路？这成了一道艰难的选择题。

卖现房就真能天下无“烂”吗？

现在，国家正在大力推动“现房销售”试点。从图纸上的承诺，变成看得见、摸得着的实体。所见即所得，这无疑是釜底抽薪的一招。到2025年，预计会有三十个省市启动现房销售。

对于存量的预售项目，监管也在拧紧阀门，确保购房款能老老实实地待在保险柜里，直到房子建成。

这些改变，会让未来的购房之路安全许多。但对于已经存在的烂尾楼，和那些仍在监管边缘疯狂试探的项目，风险并未消除。

所以，买房这件事，无论何时，都别丢了那份小心翼翼。考察开发商的背景，查查它是不是官司缠身，债务累累。能买现房，就别碰期房。毕竟，握在手里的砖头，远比画在纸上的饼，要靠谱得多。

法律和市场的风向在变，但自己的血汗钱，最终还得靠自己看紧。毕竟，在签下名字的那一刻，赌局就已经开始。

信息来源：环球网