物业和业主的矛盾，终于还是被激化了。

从2024年开始，全国各小区都开始不约而同的开始下调物业费，可似乎并未挡住下降的颓势。

最先施行降价的地区——重庆，到目前为止，已至少有十个小区的物业宣布停止服务，直接撤出物业人员，弃管小区。

弃管的原因也很简单，无非就是续约金额谈不拢，物业费收不齐，物业公司无法再承担高额的管理费用，盈亏不均之下，退出似乎是最好的选择，但物业这边衡量出弊大于利，业主那边也是满腹委屈。

根据住建部2025年的报告，全国范围下，业主对物业的满意程度只有68.3分，较2024年还下降了2.1%。

不满意的方面千千万，大到小区年久失修发生安全事故对簿公堂，小到小区绿化不及时修剪发生口角。

城市基础建设的完善，现代科技服务的更新，不仅没有拯救这个岌岌可危的客商关系，还让它们更加剑拔弩张了起来。

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近年来，网络的业主诉苦帖越来越多。安徽阜阳一小区的业主最近就和物业闹得不可开交。

2024年的梅雨季节，物业没有放沙袋防洪，导致小区车库被淹，十几辆车接近报废，受损金额近千万。

地下车库常年返潮，一股霉味还在其次，业主总是淌水回家令人苦不堪言，有车被翘起的排水口挂了个大口子，反映了十几次都没有得到解决。

而这样的情况并非个例。江苏盐城某小区，因建成年限太久，楼栋和设施老化，常发生意外。

比如住宅楼外墙墙皮脱落砸伤住户，停水停电成常态，消防设施不合格、消防通道被堵塞等等。

物业负责整个小区的人员来往、公共清洁、设施整修、费用缴纳，于是，这种杂乱小事最容易产生纠纷。

当然，这种纠纷一般产生龃龉，很少会对簿公堂，

最大的问题还是“钱”的事。纵观大部分物业投诉案件，会发现，业主们常常挂在口头上的一句话就是：“什么事都不管，物业费倒是收的挺及时。”

物业费是业主交钱给物业，用以管理小区的费用。

物业也会同业主代表签订合约，关于物业能得到多少物业费，业主能得到多少小区的设施和广告分红。

可这种合约只有在签订的那一瞬间是和谐的，随着小区管理出现问题，这部分账单逐渐变得不透明，业主只往固定账户转钱，小区快递柜、广告牌、充电桩等产生的收入也没影了。

当社区公共设施出现问题，要维修和换新时，物业嘴里就俩字：没钱。

02

那钱去哪了？

物业费按平方收钱，普通小区1元—3元/平/月，也就是说住户每年要拿出上千元作为物业管理费用。

我国小区规模不固定，但人口众多，人员密集，社区一般都是3—5栋起，超15栋的大型社区更是数不胜数。

按照这样算起来，整个小区的业主每年缴纳的物业费合起来是一笔相当不菲的收入，但即使是这样算，实际情况收上来的要比这少的多。

面对物业不作为、不管理、不透明的行为，有不少业主使出了终极手段：停缴物业费。

这招虽然老套，但是确实好用。用停缴物业费的方式逼迫物业解决问题，解决了省了一段时间的钱，不解决省很长一段时间的钱，对业主百利无一害。

只是，这种行为引发的连锁反应是相当严重的。

首先物业层面。物业费是企业存在的基石，也是其最重要的收入源头。

下属人员的工资和物业机构的运转，可以说全部的支出都来自于这一点，如果业主停缴，社区工作陷入滞涩或者停摆都是有可能的。

而物业没钱做事，问题就更解决不了，于是越来越多的业主用停费威胁，物业手中愈发捉襟见肘，引发管理危机......

就这样周而复始，形成了一个负面怪圈。

其次是业主。业主断缴本身是要求物业解决问题，就像很多断缴的人说的那样“只有不交费，才能让物业看到我们的需求。”

但在“费用断交，服务不变”的情况下，这给其他业主提供了一个很差的蓝本，就是很容易让人产生“我不正常交费，也能享受正常物业服务”的想法。

事实也确实如此。一个小区居住的人口很多，总有每月正常缴费的业主，一些公共设施物业必须按照正常工作流程管理维护。

长此以往，物业入不敷出肯定是正常的。

再加上业主们停费的原因五花八门，小区的工作只会越来越不好做，一般大型的物业公司，都会出于成本考虑，选择停止续签，直接弃管。

而这种“相处”方式，毫无疑问，完全不适合这个时代了。

03

众所周知，自从引进物管这个行业那刻开始，一对长达四十多年的“怨侣”就出现了。

作为为已建成房屋配备的管家服务，物业看似服务的是“房”，实际服务的是“人”。

而服务人的行业，向来不好做。

根据最新数据显示，2025年全国商品住宅小区的平均物业费收缴率为76.4%，较2024年下降了2.1%。

可问题是，大家真的缺这几千块钱吗？

截止到2024年，城镇住户每月支出的物业费占总生活开支的5.6%，一线城市则超过了八个百分点，比重不低。

就收费问题，大多数业主表示，合理收费大家并不抗拒，不满的是很多收费名录不透明，让他们百思不得其解的同时，物业也只顾收钱，不做解释。

2024年12345政务平台上的物业投诉量高达297万件，服务质量问题就占了62%，而到2025年6月份为止，全国物业投诉量已经较去年同比上涨了23.7%。

双方矛盾之尖锐，可见一斑。

最近这些年，房地产行业一落千丈，物业作为其中一环，不可避免的被波及影响。

再加上近些年新兴住宅层出不穷，高端住宅下沉市场，这个似乎永远不会落山的行业也走到了必须改革的起点。

04

为了改善当前物业环境，许多地方都开始了改革的“试点服务”。

比如：沧州市住建局联合三个小区物业，开始推行“淘汰制”物业考核机制，月、季、年分别对小区物业进行考核。

而物业费将会存入专门的监管账户，年底先发90%，剩下的10%则看考核结果再行定论。

再者，还有物业公司向业主们推出了“弹性定价”服务。

青岛的一家公司就在今年和某小区签订了这样的协议。

其表示：既然业主觉得物业费虚高不值，物业认为服务压力过大，那就将每项服务列成具体的条目，让业主自己选择。

反倒是这种光明正大的“自助式”服务获得市场一致好评。

业主们在仔细斟酌过后，甚至会将最初选出的2.52元/平方米的方案，主动替换成价格更高的2.76元/平方米的方案。

万物云主动实行“弹性定价”策略后，旗下物业费收缴率不仅直接提升了20%，还获取了114个新项目，年华饱和收入约6.68亿元，可以说是相当漂亮的翻身仗了。

正如很多业内人士所说，“弹性定价”是目前物管市场自我调节的必然流程，在当下环境中，是最适合市场，最贴合需求的一种“服务产品”。

其实，不管是监管考核，还是弹性定价，他们在如今的市场上能成功施行，都说明了一个道理：要透明。

价格要透明，服务更要透明，要让业主清清楚楚的知道，自己的钱去了哪，买到了什么。

结合这一点，相信能推动双方和谐共处的办法远远不止这两个。

而各地，在不断探索新的方法时，其实也在同步寻找着能将业主和物业同心一体的过程。

毕竟将“钥匙”放在业主手中，才能打造真正的家。

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