2025年拆迁新政！这三类房子躲不掉！补偿三选一，哪种方案更划算

引言

“前年还听说拆迁，怎么现在一点动静也没有，还拆不拆？”这是不少拆迁户最常问的问题。今年拆迁彻底告别 “大拆大建”，只盯 “不安全” 和 “低效” 两类房屋，补偿更是推出 “拿钱、换房、房票” 三选一模式，全国已有60多个城市跟进实施。但选对能多拿补贴，选错可能亏掉一套房的钱。今天结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和地方实操案例，把拆房范围、补偿算法、避坑技巧讲透，家里有老房子的务必收藏！

三类房为“拆除清单”必选项

1. D级危房：结构倾斜、墙体开裂，生命安全红线不可触碰

案例直击：广州天河区某居民楼因地基沉降导致墙体裂缝达5厘米，经鉴定为D级危房。政府依据《城市危险房屋管理规定》启动紧急拆除程序，住户在30日内完成搬迁，获得房票补偿后选购了周边新建商品房。

法律依据：

《城市危险房屋管理规定》第九条：D级危房（整体危险）需立即停止使用，产权人应委托鉴定机构出具报告，政府可依法代为拆除。

《民法典》第二百四十三条：征收组织、个人的房屋应当给予公平补偿，但危房改造属公共安全例外，可优先执行。

避坑指南：警惕以“危房鉴定”为由强拆！正规鉴定需由住建部门备案的机构出具，报告须有两名注册估价师签字。若遭遇“突击鉴定”，立即向当地房管局投诉。

2. 上世纪80年代预制板楼：抗震差、寿命尽，政策明确“应改尽改”

数据冲击：全国现存预制板房超1.2亿平方米，其中60%建于1980-1990年，设计寿命仅30-50年。住建部《关于推进预制板房更新改造的指导意见》要求，2025年底前完成C/D级预制板房改造。

补偿差异：

货币补偿：按周边同类商品房市场价1.1倍计算（如杭州某项目补偿价达3.8万元/㎡）。

产权置换：按“1:1.2”面积置换，并补贴装修费（如成都规定每户最高5万元）。

法律条款：

《建设工程质量管理条例》第四十二条：预制板房设计使用年限届满后，产权人需委托检测机构评估，政府可依据评估结果启动改造。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人有权选择就近地段安置。

3. 城中村与低效小区：土地利用率不足30%，政府“拆整结合”破局

政策亮点：中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》明确，城中村改造需满足“三优先”——群众意愿强烈、资金平衡、补偿方案成熟。2025年，全国计划改造城中村超500个，重点整治“握手楼”密集、消防通道堵塞区域。

补偿创新：

房票安置：政府发放购房券，可在指定楼盘抵扣房款（如广州试点额外补贴15%）。

混合补偿：货币补偿+房票+共有产权房组合方案（如深圳推出“50%现金+50%房票”模式）。

维权要点：

拒绝“空白协议”！补偿条款必须明确付款时间、过渡费标准、违约责任。

核查规划文件：改造项目需公示《控制性详细规划》，若规划用途与承诺不符，可申请行政复议。

补偿“三选一”怎么选？

1. 货币补偿：适合“变现需求强”的家庭

计算公式：补偿价=周边商品房均价×（1+政策浮动系数）

案例：上海徐汇区某预制板房，市场价8万元/㎡，政策浮动系数10%，补偿价达8.8万元/㎡。

风险提示：

警惕“评估价虚低”！要求评估机构提供3个以上可比案例，若差价超15%，可申请重新评估。

税费问题：货币补偿超过原房价值部分需缴纳20%个人所得税（部分城市免征）。

2. 产权置换：适合“不想离开原区域”的住户

置换规则：

面积对等：旧房100㎡可置换新房110㎡（“1:1.1”标准）。

保底补足：人均面积不足35㎡的，按家庭人口补足（如北京规定每口人补至50㎡）。

法律保障：

《民法典》第二百四十三条：征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。

地方细则：如南京要求置换房需与原房区位相当，差价超过10%需双方协商。

3. 房票安置：全国60城推行，灵活但需警惕“限制条款”

优势：

购房优惠：指定楼盘额外折扣（如郑州房票购房享98折）。

跨区使用：部分城市允许房票在全市范围内流通（如武汉）。

陷阱提示：

有效期限制：房票通常12个月内使用，逾期作废（如杭州规定）。

楼盘选择：政府可能限定合作房企，需核查楼盘五证是否齐全。

拆迁维权“三步法”

1. 证据收集：从房产证到装修票据，一个都不能少

必备材料：土地证、房产证、购房合同、面积测绘报告、装修发票。

进阶证据：房屋结构检测报告（如预制板房需提供抗震等级证明）、周边房价查询记录。

2. 评估复核：对评估报告说“不”的底气

法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条：被征收人对评估结果有异议的，应在10日内申请复核。

操作要点：要求评估机构提供分户初步评估结果，若发现漏项（如装修、附属物未计价），立即提出书面异议。

3. 法律途径：行政复议与诉讼的“黄金时间”

复议期限：收到征收决定后60日内向省政府申请（如广东规定）。

诉讼要点：重点审查征收程序是否合法（如是否召开听证会、是否公示补偿方案）。

三个错误要警惕

1. 误信 “先签字多奖励”，没看清补偿明细就签

征收方常以 “早签奖 5 万” 诱惑，但可能在补偿价里藏猫腻。比如把 “同地段市场价” 换成 “周边二手房低价”，看似拿了奖励，实际亏更多。

应对：先要求征收方出具《补偿评估报告》，核对房屋面积、用途、评估机构资质，依据《条例》第十九条，对评估结果不满可 10 日内申请复核。

2. 房票选房只看价格，忽略隐性成本

有人贪便宜选偏远楼盘，结果通勤成本大增；或没确认房票能否买车位、商铺，后期想补购却不行。

避坑：签房票协议前问清 3 点：① 能否买二手房、车位；② 有效期内未买房能否兑现金；③ 开发商额外优惠是否写入协议。厦门已允许房票买商铺、车位，可参考。

3. 产权置换被 “调包” 房源，协议没写清

明明选的是地铁口安置房，交房时却被分到郊区，只因协议没明确具体位置。

实操：要求在协议中注明安置房的具体楼栋、楼层、户型图，附上规划部门的房源批复文件，避免 “口头承诺”。

结语

拆迁是城市发展的必然过程，也是千家万户生活的重构。法律的意义不仅在于争取补偿，更在于还原程序的正义，让每一个家庭都能在法治框架下真正表达自己的意愿。

面对拆迁，不做功课的人很容易吃亏。如果您正面临拆迁选择困境，或对补偿方案有疑问，欢迎拨打张友伶律师电话13811119734（同微信）免费咨询，获取个性化法律指导——让专业的人做专业的事，才能更好地维护自身合法权益。

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张友伶主任律师

张友伶，北京京云律师事务所主任律师，高级合伙人律师。北京工商大学法学硕士研究生，北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》等节目特邀律师。

2009年执业，具有16余年的房产诉讼、拆迁行政诉讼和集团诉讼等领域执业经验。尤其专注于房地产的研究与诉讼实务，对房地产有较深的理论研究与丰富的实践经验。

始终坚持正义的办案理念，代理商品房集团诉讼、商品房预售合同违约、国有土地上房屋的征收与补偿诉讼、城市房屋拆迁诉讼、集体土地的征收诉讼、违法（章）建筑的诉讼以及涉及房屋等不动产诉讼逾几百余件。行政诉讼、民事诉讼胜诉率高且善于谈判。