前20年农村人口不断向城市迁徙，房价也跟着一路猛涨，成为最赚钱行业，无数人疯狂加杠杆进入市场买房投产。

然而大佬马云给大家泼冷水——

“未来的房子会像葱一样便宜。”

在那场景，人们哪里听得进这样的忠言逆耳，甚至有人笑他天方夜谭，不懂市场行情。

如今，八年已过，再看当前的时局，大佬那话越来越贴近现实了…

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从暴涨到下跌，老马预言成真

朋友@李楠：“15年，我们那段房子才一万不到，21年没想到涨到了7万，那时就真怕了，怕真涨到中介说的10万，没忍住，贷款500万买了一套，那会觉得捡到便宜了，一心觉得这套房赚300万，所以吃啥都舍得了。

可没想到，才两年，就变味了，我买在了最高点，现在挂盘300多万都没几个人问，市值还没有房贷多，不还？怕上征信！还了，压力山大…”

李楠这事不是个例，全国各地类似的情况还不少，房价从21中下旬，先由三四线郊区下跌，然后一步步向一线城市蔓延。

如今哪怕是北上深核心区，价格相比高峰，普遍跌幅30%，有些差点的更夸张，价格回到16年，现状让当年的销冠也不禁感慨：

“现在卖房，感情比卖“白菜”还难！”

拿数据说话，全国新建商品房销售面积，比上一年减少了14.3%。相当于少卖了近20个深圳的面积的房子！

关键是，百城均价还在下行，7月均价又跌7%多，不得不说，现在的市场已经迎来了深刻变革。

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房地产可能大变化

市场变化已经出现端倪，核心原因：

①人口结构颠覆了

以前老人少、年轻人多，生育二胎的热情澎湃、农村人也疯狂往城里挤，房价节节攀升。

现在呢？年轻人不结婚不生娃，很多城里人因为生活压力大纷纷逃离城市回到农村。

总人口一年比一年少，专家说，今年可能总人口还得减少200万，但老年人越来越多，目前60岁以上人口已经上升到3.1亿，未来十年每年还有超2000万人退休，这都是婴儿潮一代演变来的。

如今他们要进入退休，而这个群体过去正好赶上人口红利，不少人手上都囤了多套房，一旦退休，保不定他们为维持好的生活品质，将剩余房子投入市场，届时市场供给还将增加。

另一边，年轻人很多都陷入收入锐减，还要面临各种生活压力，每月三四千块钱的收入，养活自己都难，拿什么买房？届时市场供给上升，房价可能再调整。

②库存压力持续上升

统计局数据，去年待售面积7.3亿㎡，今年7.5亿㎡，按100㎡/套算，等于750万套等着找买家；

官媒说，全国二手房挂牌价超730万套。

空置多少？之前西南财经大学估算城镇空置率21.4%，约1.3亿套。

这些房子加起来，一套住四人，足够3-4亿人。

当然，以当前的库存来说，大城市人口持续流入，情况还好点，小城市呢？很多片区一到晚上点灯率不足30%，四季不见几个人，跟个“鬼城”一样。

不过这两年房企的日子也好不到哪里去，房子不好卖，回笼资金难，头部房企都面临巨大的债务压力。比如之前的恒大，最近的碧桂园，都在高压中，

小企业就更不用说了，据说去年有几千家消息，预计2025年情况更糟。

第三，国内外经济形势波动。

这两年国际环境也不太平，先是口罩时间，紧接着地缘冲突，后来是贸易战。

全球经济增速放缓，居民收入预期下降，出口又陷入困局，这时候，谁还敢贸然增加债务？房子也因此受到牵连。

关键很多行业和地方财收都依赖房子，一旦房子受挫，上下产业链受影响，无数人担心收入稳定性，消费降级越来越普遍，更不敢买，似进入一个负面循环。

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2025年情况如何？

①人口结构失衡依旧

1963年开启的婴儿潮一代，如今演变成退休潮，2025年退休人口大幅增加不可避免，这些人一旦开启抛房变现，提高退休品质，市场供过于求局面或更突出。

②房企债务压力高企

对于房企来说，2025年依旧是还债高峰，百强房企今年要还的债，据说高达3万亿。

为了还债，企业也不讲利润了，年初就有不少企业内部会议传出，2025的首要任务就是甩卖回笼资金，还债是第一位！

③房产税近了

楼继伟发文呼吁：尽快推房地产税试点。房产税迟早要来，一旦落地，手上房子多就得交税，其实很多人可能也为降压降价抛货，此举就必然又增加市场供给。

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新变局下，普通人如何应对

①买房？别跟风

降价三年，房子相比高点已经很便宜了，但买房也不要跟风，先问问自己需求啥，能不能扛过月月还贷，扛不了就租，扛得了就按需求买。

②投房不如投自己

以后房子的2-8效应跟人一样，20%值钱，如果不具备专业选房技能，没有资金优势，投房不如投自己，多学点，技多不压身，只要增加了你的竞争力，赚钱了，以后还愁没房？

（文中图片来源于网络，侵删）

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