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文 | 章予之

编辑 | 章予之

2017年，马云在公开场合发言“未来房子不值钱”，建议年轻人先不要买房。

他还说，未来大家买房就会比较轻松，家家户户都能买得起。

如今过去八年，马云的预言成真了吗？

只能说，他的预言应验了一半，还有一半藏在中国房地产行业深刻的转型之中。

房地产市场逻辑之变

10月份，马云砸下66亿在香港买楼，而且是位于香港黄金地段的铜锣湾“港岛壹号中心”。

能让马云出手的原因就是香港的写字楼正处于历史低价，马云仅用六年前标价的一半就拿下了。

有人可能会问，这与他之前不让买房的话不是自相矛盾吗？

需要注意的是，马云之前说的是“住宅房”，而他购买的是核心商业楼房。

核心商业楼房在任何时代都是硬通货，硬资产，所以马大佬才会“抄底”买下。

而中国住房房地产市场已告别“普涨时代”，进入以“分化”为标志的深刻转型期。

过去，中国房价一路攀升，大致从2022年全国房价呈现回落态势。

过去只要买上作为不动产的房子，坐等其升值就能赚一大笔，而现在，这套规则再也行不通了。

“郑州的房价跌得亲妈都不认识了。”

有网友分享自己是2017年在郑州买的房，12000元一平入的现在每平只值8000元，亏得人心疼。

其实，这也反映了房地产行业的动向，“买涨不跌”的金科玉律彻底失效了。

过去那种房价“普遍涨”的现象一去不返，现在中国房地产行业进入了“分化”阶段。

主要呈现双重分化趋势，分别是城市分化以及板块分化。

像鹤岗、鄂尔多斯等位于东北的老工业城市，现在几乎都没啥年轻人，房价也跌得厉害。

甚至出现了单价不足千元，总价不到五万块的房子，简直就是“白菜价”。

而像如北京金融街和上海陆家嘴等一线或二线城市，因为经济发达，具有商业价值，里面的优质房源依然是抗通胀的“硬通货”，价格稳定甚至逆势上涨。

板块分化指的是，在同一城市，核心城区与远郊区的命运截然不同。

比如在北京核心区，如西城、海淀、东城、部分朝阳地区，每平方米价格普遍在10万元以上，顶尖的学区房、豪宅项目可以达到一平方米20多万，总价动辄千万甚至上亿。

在北京城郊区单价普遍在每平方米3-6万元，部分远郊区域甚至低于3万。

也就是说，核心区域因为基础设施完善，教育医疗资源集中，所以房价稳定，甚至还会上涨；远郊房产价格则持续回调。

所以买房时不仅要考虑地域因素，还要考虑板块因素。

2026年，“十五五”规划提出要“清理住房消费不合理限制性措施”，核心城市的购房政策将持续优化。

这也就意味着优质资产的抗跌性会进一步凸显，长远看更具价值韧性。

而马云的购买香港写字楼的举措正和政策不谋而合。

所以，马云的“房子不值钱了”预言在部分区域应验，是分区域板块的，但并非全面性现象。

房地产供给体系之变

过去，房地产厂商拼命占地，比的就是谁地多，谁大胆，谁就赚得多。

现在，开发商不拼“谁大”了，开始拼“谁好”。

原因在于国家队入场，国家卡住了房产企业负债率这一硬性指标，以及确定了“住房不炒”的基本国策。

同时，国家让大量保障房入市，为新市民和年轻人兜底，砍断商品房市场哄抬物价的乱象。

2021年7月2日，国家印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

这主要是为解决年轻人在大城市居住难的问题推出的政策，前提是要保证租房费用低于同地段同品质市场租赁住房租金。

这有力地保障了年轻人的住房需求，缓解了年轻人的经济压力。

然而，随着市场动向的调整，以及居民对生活环境的要求日渐提高，开发商便开始卷“品质”。

绿色建筑、智能家居、贴心服务…只有更高品质的供给才能被用户青睐。

“差房子”再也混不下去了。

再者，中国城镇化率已接近高位，人均住房面积显著提升，住房需求也将近饱和。

所以盘活存量成为新战场，老旧小区改造、闲置厂房焕新…

此举有利解决了企业拿地成本高，房子卖不动的困境，也提升了土地利用率。

所以谁还只会盖新房，注定就输在起跑线上了。

简单说，以后买房子不能再问“能不能买”，而是要问“买什么样的才值”。

除了房地产供应商发生供给策略扭转，政府政策也不再“一刀切”，开始“精准投喂”，为居民提供更多买得起的房子。

告别了过去“一管就死，一放就乱”的调控循环，政策工具箱变得更聪明了。

限购、限贷政策不再那么严，首付比例、房贷利率降至历史低位，鼓励真正的需求入场。

保交楼、去库存、稳预期，用政策为居民住房兜好底线。

因为金融杠杆不再，如今的房地产行业迎来大洗牌。

中小房企加速出清，实力派巨头市场份额越来越大。

如今买房不再是投资，而是消费和选择。

所以买房更要看准开发商，选择的是一个能“保交楼、保品质、保服务”的可靠伙伴。

给不同人群的购房建议

房价还会继续跌吗？什么时候止跌？

目前，三四线城市房价还在持续下跌，要止跌也是一二线的核心城市。

因为人口出生率下滑，城镇化率也比较高了，居民杠杆率没有显著下降，还有居民的就业与收入也没有改善，所以止不住下跌的。

对刚需人群来说，现在是购房是窗口期。

应该聚焦核心城市的核心板块，优先选择现房或次新房，避免远郊和流动性差的资产，并严格控制杠杆。

有购房想法，不刚需的可以先别急着上手，先观望一段时间，如果现在买房就是把它当成消费。

目前，房产税政策只在上海和重庆部分地区试点运行，但房产税立法在全国人大层面已经完成，官方可能会适时公布。

房产税政策意在引导房地产行业走向稳健，不是给普通家庭增加负担。

但此政策一出一定会沉重打击市场，会有在三四线城市持有多套房产的人抛盘，在当前市场没有明显止跌的时候这些也可能出手。

而对于持有多套房者，建议 “去弱留强” ，适时减持三四线及非核心板块的“鸡肋”资产，置换到核心城市或改善型优质资产。

马云的“房子不值钱了”的预言还在进行中，不一定真的家家户户都能买得上房子，但房价确实还会继续下降。

要知道，房子的价值来源于不只是它的居住属性，而是它背后所隐藏的地理位置优势、教育医疗以及人脉资源。

可如今，互联网的发达让这种差距慢慢缩小。

所以房价下跌背后也有一场深刻的技术之变。

可以预见，房价不会再被“炒”，而是越来越回归“让人居住”的本质属性。

总结

未来房地产投资的逻辑已变，不能再幻想全国性的暴涨。

关键在于认清分化现实，摒弃“一刀切”思维。

精准把握核心城市核心资产的价值，同时高度重视风险控制。

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