董事长失联，总裁被抓！总负债8729亿，连续暴雷的万科会崩盘吗？

万科这事儿闹得沸沸扬扬的，这几天地产圈子里头到处都在聊。董事长辛杰突然失联，紧跟着前总裁祝九胜就被刑事强制措施了，公司欠着8729亿的债，还在不停亏损，这家老牌房企到底还能不能扛住？万科作为地产界的元老级企业，从1984年起步到现在，经历过多少风浪，但这次的债务压力和高层动荡，确实让人捏把汗。

辛杰这个人，背景挺硬的，早年在深圳外贸集团和长城物业干过，后来在天健集团和深铁集团一步步爬上来，2017年当上深铁董事长。万科和深铁的渊源得从2017年的宝万大战说起，那时候华润和恒大想争股权，深铁砸了660亿买下29%的股份，成了大股东。从那以后，深铁就成了万科的靠山。辛杰2020年进万科董事会，2023年当副主席，今年1月27日直接接了董事长一职。大家都说他这是来救火的，因为万科那时已经债务缠身，销售下滑得厉害。

辛杰上台后，没闲着。他推动深铁给万科借款九次，总共259.41亿，利率低到2.34%，帮着还了243.9亿的公开债，还提前把2026年的境外债全清了。这钱不是白给的，是低息借款，用来稳住资金链。同时，他还搞了万科40年来最大的组织调整，9月份完成，砍掉区域层级，设了16个地区公司和8个事业部，总部加了11个中心，像是审计监察、人力资源啥的，目的就是集中管事，省钱控风险。这调整动静不小，涉及上百人调动，有些项目头头被换，内部多少有点乱。

可没想到，9月18日辛杰在深圳开会后，就没影了。二十多天没公开露面，10月11日媒体爆出他失联，传闻是被带走调查。10月12日他递了辞职报告，13日万科公告说他因个人原因辞去董事长和董事职务，不再沾边。公司说这是他自己的事，但谁信啊？辛杰在万科没拿薪水，就领深铁的工资，干了九个月就走，明显不对劲。市场上一片猜测，有人说跟深圳其他事有关联，还扯上前副市长黄敏也被带走，但官方没证实。反正这事儿一出，万科股票13日A股跌2.67%，H股跌4.8%，投资者慌了。

更劲爆的是，14日祝九胜被刑事强制措施了。这家伙是万科老人，1969年生，1993年起在建行深圳分行干了近20年，批过不少万科贷款，关系铁。2012年跳槽万科，当财务总监，2018年1月宝万大战后升总裁兼CEO。那时候王石早退了，只留名誉董事长，每年拿1000万养老金，和田朴珺过日子。郁亮接董事长，祝九胜管执行，两人搭档干了不少事，万科项目扩张快，但市场一冷，就露馅了。

祝九胜今年1月17日短暂失联两天后回来，27日以身体原因全退，辞了董事、总裁、CEO等职，转顾问。谁知10月14日直接被抓。起因是一封举报信，说2017年大战时，他短暂离职，以第三方顾问身份操控影子公司，上千家公司，上百亿资金，涉及资本、项目、资金网，还包括深铁的合作基金，涉嫌转走利润。调查从年初开始，逐步深入，现在正式动手。祝九胜最后公开露面是1月17日朋友圈更新，此后低调。地产圈叫他“九哥”，这回怕是难翻身了。

这俩人前后脚出事，肯定不是巧合。辛杰走后，深铁马上派黄力平接董事长。他1968年生，同济硕士，教授级高工，深铁党委副书记、总经理，从2021年起就是万科董事，对业务熟。黄力平上任就说不拿万科钱，只领深铁工资，意思是来干活的，不是镀金。他强调继续开发、经营、服务战略，加强和深铁的TOD合作，像是轨道上盖物业和保障房。公告说治理框架没变，有助于稳住银行信心。但市场不买账，股价还跌。

万科总负债8729.88亿，有息债3642亿，一年内到期1553.7亿，账上货币资金才740亿，现金短债比0.44，流动性紧张得像绷紧的弦。2024年营收3432亿，但地产板块844亿营收，却亏了494亿，这是上市33年来头一遭。2025年上半年营收1053亿，又亏119.47亿，销售金额同比掉45.7%，只卖了600多亿。经营现金流负30亿，每天睁眼就亏近2亿。这数据摆这儿，谁看了都心凉。

为什么这么惨？房地产市场从2023年起就寒冬，销售慢，回款难，万科项目多，库存压着。深铁借款帮着还债，但万科自己造血不行，只能卖资产。上半年盘活货值785亿，卖广州核心商办、商场、车位、仓库啥的，要求三个月全款。2023年以来卖了不少，但这不是长久计，总不能把家底卖光吧？深铁自己上半年亏30多亿，资产负债率超60%，继续输血也难。万科资产负债率73.11%，不算高，但信用一崩，银行抽贷就完了。

高层动荡加剧了信用危机。辛杰祝九胜出事，调查还得几个月，举报内容核实长，可能牵扯王石郁亮时代决策。王石养老金怕领不到了，郁亮转执行副总裁，低调中。地产圈议论，合作方观望，金融机构下调评级，部分贷款展期谈崩。12月还有58.71亿债到期，高峰期压力山大。

万科会不会崩？短期看，不太会。国资背景深铁托底，和恒大不一样。恒大是私企，债务爆雷后退市清算，万科是深铁控股的国企控股企业，深铁不会让它倒。黄力平上台后，会推REITs盘活商业物业，谈债券置换，拉长久期。引入合伙人，分点收益换现金。地方政府帮手，加速预售审批，减规费，直达资金到在建项目。债权人双边谈展期，别急着上法院。供应商改合同，节点回款，旧账以房抵款。

但长期呢，得看销售回暖。买房人现在最在意交付，盯监管账户余额、施工进度、总包在不在、项目进没进保交楼名单。政策在放宽，但收入没涨，客户观望。万科得聚焦强二线核心一线，别铺摊子。去库存，降费用，稳基本盘。拐点不是人事公告，而是小信号：退房率降，去化升，现金流转正，负债拉长。这四个齐了，谁当董事长都不重要。