存款涌入的A股，能否撑起上海楼市

写这篇稿子的时候，恰逢8月22日（上周五）下午3点，大A收盘（今日发稿时，大A还未开盘）。

在不确定的情绪里，a股依然勇猛直冲，站上了3800点，刷新十年记录。

这也牵动了许多人蠢蠢欲动的心。

自嘲“资深韭菜”的好友小贝，手上两只埋了几年的军工基金最近也默默翻红了，就连上班摸鱼，她也时不时看上一眼买的机器人概念股票。

就在上周五，她小心翼翼从理财转出了一笔钱进了股票账户。

这已经是6月份后，她第二次往大A里加钱了。

图源百度

小贝告诉我，眼前股市的火爆，让她恍惚回到了2015年那个春夏。

也是在2016年，小贝完成了自己房子的第一次置换。

对于普通人来说，从大a里获利的资金流入房子，曾经是十几年来大家奉若经典的资产增值逻辑。

哪怕不买房，换一辆车，来一场旅游，或者买买吃吃。

这一点，经历过经济上行期的人们相信深有体会。

而眼前的局面，有人在大A边缘迂回试探，有人勇字当先加码入场。

当我们踌躇不定时，不如跟着数据，把目光拉回到10年前。

01

2015年牛市前后

上海楼市发生了什么

这场顶着“十年新高”的行情，让人立刻联想到2015年那场浩浩荡荡的超级牛市。

那场牛市前后持续了一年多，在当年6月12日创下了5178.19点的辉煌战绩后，噶然陨落。

尽管每一场牛市，无论全民牛，还是结构牛，总有人悲喜沉浮。

但我们也同样看到，大量获利资金从A股离场后往往选择了它的好cp楼市。

那么，10年前那场牛市前后，上海楼市到底有什么细微的变化？

这些变化是否能给我们的当下，或者未来带来一些思考和借鉴？

让我们用数据，推开历史的大门。

根据网上公开信息显示，十年前那场大牛，始于2014年6月中旬（和最近的大A行情开始的时间颇为接近）。

而从整体上可以分为四个阶段：

step1：2014年6月中-2014年10月初，涨幅约为18%。

step2：2014年10月下旬—2015年1月初，涨幅约46%。

step3：2015年2月初—2015年4月底，涨幅约47%。

step4：2015年5月初—2015年6月中旬，涨幅约26%。

对应到楼市的时间线可以发现：

首先，在大A牛市起点之前2014年的二手住宅成交量相较于2013年已经出现了非常明显的下降。

2013年月均成交量为24358套，到了20214年，月均套数下降至14516套，跌幅超40%。

这样的情况，和眼前的二手市场是否有那么一点点相似？！

但整体来说，大A早期刚预热的阶段，楼市并没有什么明显的反应，甚至可以说，因为民间资金进入大A，对楼市产生了一定的抑制作用。

楼市从什么时候有反应的？

2015年4月开始二手成交量出现了明显且持续的提升。

也就是说直到A股来到第3阶段，楼市才出现反应。

除了成交量，价格又发生了怎样的变化？

可以看到，2014年尽管在成交量上相较于2013年出现明显的缩量，但价格上整体处于缓慢上涨的背景。

而且增幅与大A的走势基本保持同样的节奏。

但从趋势上看，此时的房价涨幅并不大，属于稳定向上。

比较微妙的是，在大A从6月逐步进入熊市后，二手住宅出现过价格下滑，但很快就稳定了。

真正让房价彻底起飞的，还是源于2015年开始的货币化棚改积累的效应（也包括早一点时期的“银子银行”等因素，这里不多做展开）。

我们对比一下眼前和10年前的情况，做一些总结：

1、楼市所处时代背景不同。

虽然2014年的月度成交量并不高，但房价基本面处于平稳的上涨通道内，这一点相较于眼前不断下滑的背景有很大差异。

也给大A假如进入全面牛市，对市场的影响程度蒙上了一层未知。

2、大A对于房价确有刺激作用，但有限。

10年前的那场大牛市中，尽管房价随A股有加速上扬的趋势，但整体涨幅有限。

此外大A牛市结束后，楼市上涨的行情也随之横盘波动了一年多，足见A股对楼市的刺激能力。

3、大A对楼市的影响力通常发生在行情尾部。

无论从成交量还是成交价来看，二手市场加速反应发生在2015年的4-5月，也就是距离6月牛市快结束的2个月前。

这背后有两个主要原因：一种是大A高亢的情绪，对购房者心理带来了一定紧迫影响，另一种是资本在A股获利后流入市场，起到短期助推的作用。

不过上面我们聊的只是表面量价，具体来看一下市场内部的成交结构变化。

02

越改善，越涌入，越刚需，越犹豫

我从一房一万数据库里，继续找出了10年前，那场牛市前后二手住宅的成交结构变化。

其中还是发现了一些预料之中的变化。

相比于大A初期，200万以下刚需占比约2/3，到了2014年末，该比例已下降到至51%左右。

仅半年时间缩减了约14%。

与此同时，300以上总价段的市场，出现了明显的成交结构增长。

一定程度上，是能看到大A对楼市的支撑在起作用。

但即使在改善群体中，数据上依然有细微差异。

比如300-900万总价段，这个在当年涵盖了初级改善和中高端改善的价格段，在经历了一年左右的入场积极性后，占比不约而同出现下滑。

但900万+的高总价段，如一些高端改善、豪宅客群，在大A之后的其成交占比整体保持相对稳定的上扬。

大家不要忘了，在2015年年末到2016年上半年，二手市场的房价出现过小幅震荡。

其实到这里，就比较能清晰感受到，刚需和普通改善，与高端改善、豪宅客户，面对资本热潮来去，以及房价波动时，方向选择上的不同态度。

一边是容易犹豫停滞，一边则是择向而动。

但不管怎样，从历史数据中，有一点可以看到：

大A对楼市中改善群体的影响更为明显，而这也是当前上海二手置换中，“卡壳”最严重的一环。

能否疏通，接下来就要看大A的发力程度。

如今当舆论都在宣传大A迎来牛市时，不知道多少人和我一样，仍然抱着几分小心翼翼与观望。

实体经济依旧疲软的当下，说服自己去相信一场资本的狂欢何其难？

但最近的一个数据变化，引起了我的高度注意：

据央行公布的数据，今年7月住户存款同比多减7800亿元。

与此同时，非银存款同比多增1.39万亿元。

这里的“非银”，就是我们广义上说的证券、信托、理财、基金等非银行金融机构，通常这个指标的流动，也反应了资金流入资本市场的积极性。

那么这个变化究竟算怎样？

我们还是把视角拉回十年前。

根据中国人民银行调查统计司在2014年公布的《4月金融统计数据报告》显示：

“人民币存款余额108.45万亿元，同比增长10.9%，分别比上月末和去年同期低0.5个和5.3个百分点。

当月人民币存款减少6546亿元，同比多减5545亿元。其中，住户存款减少1.23万亿元。”

这个数据，后来也被券商机构认为是当年A股牛市前，率先出现的居民存款流向资本市场的信号。

这个时间点，距离当时大A的最低点刚过去了4个月（同年1月为A股最低点）。

到了2014年12月，居民存款转移出现了大幅度加速，对应到牛市来看，已经处于第二至第三阶段了。

这也是大A阶段性涨幅最大的时间段。

不难看到，居民存款的流向相较于资本市场，具有很明显的延后性。

好在单从这次的存款转移规模来说，还只处于初始阶段。

背后约160万亿元的居民存款又能驱动多少入场，接下来需要介入的因素还有许多、许多。

这一次，我们的信心又能否被修复？

转自一房一万