文/红墨

编辑/世界

二手房的困境：降价难售成常态

房价什么时候到底？若是二手房，答案很明确：二手房没有底，会持续下跌，直至无人问津，从2024年官方给处的数据来看，新建商品房销售额达到了96750亿元，下降17.1%，就不用说二手房了。

去年下半年，深圳某小区有业主挂出一套120平方米的二手房，挂牌价从680万元一路降到520万元，足足降了160万元，可还是没人来看房。

中介说，同小区类似户型的房源，半年内已经降了近200万元，依旧难寻买家，许多人手中的二手房若现在不出售，未来几乎没有卖出的可能，而当下购买二手房的人，必然会成为新一批高价接盘者。

这并非因为所有人都彻底放弃买房，也不是房产将彻底沦为白菜价、房地产永无翻身之日，纯粹是时代彻底将二手房淘汰，使其进入历史的垃圾堆，核心原因在于当前新房的迭代速度过于惊人。

市场低迷倒逼产品更新迭代本无可厚非，但新房的更新速度已远超常规认知，手机行业那种挤牙膏式的更新，在房产领域面前如同小儿科。

当前的房产迭代，相当于从诺基亚直接跨越到iPhone17，无论是德方绿容机滤、户型设计、工区配套、层高、外立面等方面，均实现了历史性突破，其中对二手房造成致命打击的便是“负公摊”。

新房的优势：迭代升级刷新认知

以长沙最近新开盘的楼盘为例，暂且不论其户型设计有多出色，单是“负公摊”这一点就足以颠覆认知。

该楼盘117平方米的房子，套内面积达140平方米，得房率高达120%， 117平方米的户型做到四室两厅两卫，客厅宽度5米，主卧宽度3.7米，此外还配备一个10多平方米的独享电梯厅。

这样的空间配置，放在以前根本不敢想，要知道，20年前的房子，得房率能达到80%已属公摊很小的优质房源，与迭代后的新房相比，差距堪称天壤之别。

若想拥有同等实际使用面积，新房房产证登记面积仅需117平方米，而二手房则需175平方米，两者比例为0.66。

这意味着二手房至少要打六六折，才能在面积层面与新房持平，再考虑到当前新房普遍为低容积率的小高层，且均采用一梯一户的板楼设计，搭配全封闭阳台、统一的外立面，加之全部实现南北通透、户型方正，采光条件也全面升级，即便二手房打五折也难有人问津，甚至打三四折都未必能找到买家。

去年杭州有个房东，把自家89平方米的二手房直接降到了200万元，这个价格比同地段新房低了近30%，可还是没人买。

房东无奈之下，只能把房子租出去，每月收3000元租金，起码能有点收入，而对于房东而言，打三四折出售还不如将房子出租，至少能保留一份念想。

仍有不少人无法接受二手房被彻底淘汰的事实，甚至会提出疑问：此前买房的人算什么？答案其实很明确：不过是被收割的“韭菜”。

房产市场的未来：回归居住本质是趋势

关于公摊问题，为何过去公摊比例始终难以降低？真的是房地产公司利欲熏心、过于黑心吗？答案是否定的，实则是受限于技术与规范，根本无法实现。

房地产公司的核心目标始终是尽可能降低成本、绞尽脑汁提高得房率，但受限于各类规范要求，始终难以突破。

此前，阳台、飘窗、设备平台等涉及赠送面积的区域，均有严格的尺寸限制，阳台尺寸最大只能达到规定标准，超出标准便无法通过验收。

而当前之所以能实现“零公摊”甚至“负公摊”，核心原因是相关部门大幅放宽了赠送面积的限制，开发商可在一定范围内自由设计，得房率自然随之大幅提升。

去年南京出台新规，对阳台、设备平台等区域的尺寸限制进行了调整，之后当地新开盘的几个项目，得房率都超过了100%，最高达到了115%，一经推出就吸引了大量购房者关注。

许多手中持有多套房产的人，仍在幻想出台大规模救市政策，期待自身资产能随房地产复苏而升值，这种想法纯粹是白日做梦。

要明确一点：旧楼始终是旧楼，市场关注的焦点从来只有新房，无人在意二手房的死活。

相反，二手房房主大幅降价离场，或许才是本轮房地产调整的真正目的，只有房主降价离场，市场风险才能真正释放，调整代价才能完成转移，房地产行业才能逐步实现软着陆。

何为软着陆？本质上就是房主降价将房产卖给下一个接盘者，下一个接盘者再降价卖给更下一个接盘者，通过一次又一次的亏损，为全社会提前透支的债务买单。

说白了，早有人在多年前就已将如今的亏损转化为自身收益，而房地产新规的出台、房产产品的快速迭代，都是在最大程度上加速这一过程。

那些在房价最高点、以最高利率贷款购买高公摊房子的人，注定要成为这个时代“负重前行”的人。

历史赋予重任时，从不会考虑个人是否能够承受，但只要扛住压力，他们便是这个时代的“功臣”，是这个时代最值得尊敬的人。

当前，市场正以摧枯拉朽之势将二手房送入历史的垃圾堆，但这并不意味着新房房价会大幅上涨，更不代表现在需要急于买房。

无论是从经济现状还是人口结构来看，新房的有效需求都无法支撑房价大幅上涨。

通俗来讲，所有人都想买迭代后的优质房源，但真正有能力购买的人寥寥无几；在经济未明显回暖之前，敢于加杠杆、强行买房的人更是少之又少。

更关键的是，现在的新房终将成为未来的二手房，当前能实现120%的得房率，未来是否会实现更高得房率？未来的容积率是否会进一步降低？

当下热销的房源，未来是否也会被更新的产品淘汰，进入历史的垃圾堆？答案大概率是肯定的。

因此，无论是新房还是二手房，其金融属性早已消失，房产的核心功能回归居住本质，经济条件好就住优质房源，经济条件有限就选择普通房源，未来的房产市场大概率会呈现这样的格局。

虽然现在房产市场处于调整期，但随着经济逐步回暖，人们的居住需求会得到更合理的满足。

每个人都能在自己的能力范围内，找到适合自己的家，这才是房产市场健康发展的最终方向，毕竟，房子是用来住的，让每个人都能拥有安稳的住所，才是这个行业最该实现的目标。