楼市，一个非常明确的信号

昨天，高层领导对于楼市的定调和发声，想必大家都看到了。

这在地产困局的当下，无疑是一个强心针。

当然，你也可以不相信，但是悲观者正确，乐观者前行。我就结合广州目前在做的，简单聊一下我的看法和观点。

几个关键：

1）采取有力措施，巩固房地产市场止跌回稳态势。这是目标。

2)结合城市更新推进城中村和危房改造，释放改善改善需求。这是路径和措施。也明确了楼市回稳的钥匙，关键还是在于一个拆字。

这里，我理解是有两层意思：

其一，可以是小棚改，货币化安置，重构需求。

城市更新，包括房票安置，就是非常直接的制造和腾挪购买力，短期效果立竿见影。这是15年救市的逻辑。

但是，如果还是用10年前的钥匙，解决今天的问题，我觉得不太合理和适用。

其二、所以，我觉得更重要的是，城市更新背景下，高质量发展要素可以重新配置和捏合，重构城市发展动力和板块价值。

这个议题和内涵，我觉得对普通人来说更重要，也更符合“投资于人”的理念。

举一个例子来说，都25年了，生态+科创+人文+更牛的配套+更好的居住，都可以全部实现。

接下来，针对第一点和第二点，我们展开说说。

1)城中村改造，货币化安置，这对楼市去库存，是好事。主要看资金规模+居民选商品房动机+开发商回款进度。

当下的广州市场，既有现金补偿，也是房票安置。

而房票安置，广州房票分为两种：

• 村民房票。村民房票，按政策含奖励，是18个月兑付
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• 政府存量新房购买
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政府存量房购买是另外一种体系。资金规模，国家资金，专项借款规模有4096亿，涉及项目52个。

我们做过一个表格。具体大家再看看：

而安排到政府购买存量商品房的，已经购买了2.2万套。

接下来，广州拟投入300多亿。主要集中在荔湾白鹅潭聚龙湾，海珠新中轴南段+白云罗冲围+天河东智慧城和环五山片。

这个资金量，相当于市场规模的10%。

2)居民选择商品房的动机。

以天河东凌塘和柯木塱为例，比如，宅基地补偿8000，但是天禧房价3.5万，换商品房，半年后拿证，相当于天河往你口袋里塞钱了。

3）依法改造的项目，一般都是街道作为专项借款的主体和资金使用方，也是和开发商谈判购买商品房购买的主体。

关键的购买商品房项目/数量和回款节奏，除了流程和款项使用上报市里，还是需要和项目所在街道谈判的。

这就是政府存量购买几个关键要素。

梳理完第一点，第二点我觉得会更偏向宏观叙事，但是也是广州目前主要在做的。

其中，有两点非常关键：

• 坚持人口、产业、城镇、交通一体化规划

• 从增量扩张，到内涵式发展为主线
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这里，我以广州新中轴海珠段为例，会更好理解。

1)珠城跨江到广州新中轴南段进一步延伸，与珠城北岸前航道会组成一个超级都市十字带。

2）核心思路，环海珠湖/海珠湿地+中轴绿轴公园，配置核心配套，形成十字交叉，作为世界级的会客厅。

3)专项借款，进度起飞。