昔日明星，今日废墟！

佛山三水那个耗资138亿的巨无霸项目，曾经因为李冰冰来剪彩、一天涌进50万人而风光无限，被捧成佛山版米兰。

可短短几年过去，商户跑了，人没了，只剩下那些欧式建筑在风里发霉长草，这到底是怎么回事？

昙花一现

在佛山三水芦苞镇，这片占地2800亩的土地，曾是整个广东省的焦点，作为省新十项工程之一，它从规划之初就被寄予厚望，开发商扬言要打造华南地区最大的品牌购物和旅游度假商业体。

购物、温泉、酒店、国际高尔夫球场等业态一应俱全，光是总建筑面积就达到15.5万平方米。

为了这个项目，各方资本接连入局，光前期投入就砸下138亿，这样的手笔，在当时的佛山商业圈堪称独一份。

2017年的五一假期，是这个项目最耀眼的时刻，试营业的它创下了50万人次的客流纪录，正式开业时更是请来了知名演员助阵，瞬间登上佛山各大媒体头条，成为当地实打实的城市顶流。

彼时的这里，400多个品牌商家扎堆入驻，3000多种折扣商品琳琅满目，餐厅、娱乐设施应有尽有，广佛两地的游客慕名而来，购物、拍照、休闲的人潮把园区挤得水泄不通。

当地媒体更是直接将其称作佛山米兰，芦苞镇也寄望于这个项目，实现文旅强镇的发展目标，政府也想借着这股势头，推动当地全域旅游发展。

只是这份繁华，终究只是昙花一现。

开业后的热闹没能持续太久，园区的客流就开始慢慢减少，到2020年，更是迎来了断崖式下跌，曾经熙熙攘攘的商业圣地，变得门可罗雀。

商户们撑不下去纷纷清场，偌大的园区里，只剩下锈迹斑斑的建筑框架，杂草疯长几乎吞没人行道，灰尘和枯黄的落叶成了这里的主角。

如今再到这里，除了偶尔来拍婚纱照的团队，很难再看到多少人气，2800亩的土地，只剩一片死寂，这个曾经的商业明星，彻底沦为了佛山三水最大的烂尾商业体。

定位错位

其实它的失败，从诞生的那一刻就早已注定，一系列先天的定位错位，让这个耗资百亿的巨无霸项目，从一开始就走在了错误的道路上。

最核心的问题就是高端定位与区域实力的严重错配，项目主打国际一线品牌的高端奥莱定位，可它落地的三水。

在当时的佛山五区中，经济实力常年排名靠后，2010年的GDP仅有654.70亿元，和高明区轮流垫底，周边的市政配套更是远未成熟。

一个需要强大消费力支撑的高端商业体，硬生生安放在经济薄弱、配套匮乏的郊区，本身就是一场冒险。

国际一线品牌看重的是区域的消费能力和商业氛围，三水当时的发展水平，根本无法匹配这样的高端定位，就像在三线城市的郊区开米其林餐厅，品牌方缺乏入驻的动力，即便前期靠着资本运作吸引了部分商家，后续也难以长久支撑。

而开发商却对这样的现实视而不见，一心想打造高端商业标杆，这种脱离实际的定位，为后续的溃败埋下了第一个大隐患。

更致命的是，开发商对广佛地区消费者的消费心理，做出了根本性的误判。

广佛两地紧邻港澳，当地消费者购买高端奢侈品，第一选择从来都是配套成熟、品牌齐全的香港和澳门，在那里不仅能买到正品，选择也更多样。

让他们特意驱车两小时，跑到三水的郊区奥莱买奢侈品，本身就缺乏足够的吸引力，没有谁会为了所谓的折扣，放弃更优质的购物体验。

而项目却始终执着于高端零售，没能抓住当地消费者的真实需求，这种对客群的误判，让项目从一开始就失去了稳定的消费支撑。

除此之外，项目前期的内部混乱，更是让这些问题雪上加霜。

最初的合作方首创置业突然退出，股权更迭频繁，直接导致项目的决策效率大幅降低，开业时间也一再推迟。

从最初承诺的2010年亚运会前开业，到2011年、2012年，再到2013年春节，一次次的延期让市场和消费者失去了耐心，也让项目还未开业，就先失了人心。

这种内部的动荡，让本就先天不足的项目，更是步履维艰。

资金链彻底断裂

开发商并非不清楚项目的先天问题，只是从一开始，他们的心思就不在商业运营上，所谓的高端奥莱，不过是他们拿地开发住宅的幌子，卖房养铺，才是这个项目真正的目的。

他们的算盘打得很精，先靠着项目旁边的住宅项目快速回笼资金，再用这笔钱反哺商业部分的开发，把商业的生死，完全捆绑在了住宅的销售业绩上，可这一模式，最终却因为政策和产品定位，彻底落空。

这个被寄予资金回笼厚望的住宅项目，主打产品是纯别墅，定位高端，本想靠着奥莱的噱头，吸引高端购房者。

可偏偏在项目推进的关键时期，佛山出台了严厉的房产限购政策，精准扼住了高端别墅产品的销售咽喉。

加上项目地处三水郊区，交通和配套都不占优势，这样的纯别墅项目，根本没有多少市场需求，住宅销售直接陷入了前所未有的困境。

住宅卖不动，资金回笼就成了泡影，开发商承诺的反哺商业的资金，自然也就没了着落。

整个项目的资金链，从这一刻开始就彻底断裂，商业部分的运营和维护，没有了资金支持，只能勉强撑着。

而这种以住养商的开发思维，本身就充满了功利性，开发商把重心放在房产销售上，对商业运营的投入少之又少，既没有组建专业的运营团队，也没有制定长期的运营规划，这样的项目即便住宅销售顺利，商业部分也很难长久发展。

更关键的是商业运营本就是一个慢工出细活的事，需要长期的资金和人才投入，短期内很难看到高额回报，可开发商却一心想着短期高回报。

当住宅这个资金引擎停转，整个项目的崩塌，也就成了必然。

烂尾终成定局

当项目深陷泥潭，并非没有资本试图拯救，只是两次接盘，都没能挽回颓势，反而让这个项目陷入了更深的泥潭，最终烂尾成定局。

第一次接盘出现在2014年，香港新昌集团斥资106亿接手，花费三年时间打造，才换来了2017年那场短暂的开业盛况。

只是新昌集团的投入，只换来了一时的热闹，却没能解决项目背后的根本问题。

资金可以堆砌出表面的繁华，却买不来持续的消费客流，也解决不了先天的定位错位。

短暂的热闹过后，园区的客流还是一路下滑，到2020年，项目彻底失去了盈利能力，最终，运营项目的5家关联公司被债权人申请破产重整，新昌集团的这次拯救，以失败告终。

2021年2月，全国民企500强的多弗集团登场，成为了这个项目的第二任接盘者。

多弗集团一出手就化解了高达150亿的债务，还为项目描绘了一幅全新的蓝图，放弃高端零售，转型健康+旅游的IP，引入医养、教育资源，打造城市会客厅。

甚至计划追加136.5亿元的投入，用10年时间完成开发，预期销售额高达229亿元，这番规划，一度让外界以为这个烂尾项目迎来了新生。

可现实终究还是打破了幻想，2023年3月，当地芦苞镇官方回应，由于多弗集团自身资金短缺，项目建设已经暂停。

人们这才发现，这位新的救世主，自身也麻烦缠身，不仅陷入了债务危机，创始人名下多家公司的股权被冻结，还被指存在通过虚假贸易夸大营收的嫌疑。

多弗集团的入局，不仅没能盘活项目，反而让这个项目，从一个泥潭跌入了另一个泥潭，这场看似轰轰烈烈的救援，最终成了一场可笑的转移。

如今的三水奥莱，依旧在荒草中沉寂，而不远处的佛山南海区，博伯丽奥莱小镇正在如火如荼地建设中，英伦风情的设计、微度假的定位、大运动品牌加国际轻奢的业态组合，精准贴合了当下消费者的需求，招商工作进展顺利，即将迎来开业。

耗资138亿的三水奥莱，输的不是资金，不是地段，而是脱离实际的定位，是急功近利的开发思维，是对消费者需求的漠视。

参考资料：