原创 哥妹随谈

2025年11月7日，“经济观察报”发文《银行批量直售房产》。

这一消息如同一颗石子投入平静湖面，激起层层涟漪。

从兰州到广东、四川，农信系统、城商行及股份制银行纷纷投身“直售大军”，房产挂牌量呈井喷式增长，有的增长了700%。

这一现象深刻折射出当前房地产市场正经历着前所未有的深度调整。

挂牌数据大揭秘

打开京东资产交易平台：随便翻到一家银行的拍卖。

通过对经济观察报这篇文章进行总结，我们发现商业银行挂牌数据如下：

兰州农商行挂牌的房产标共720个，其中2025年新挂牌的630个，新增700%；

兰州银行挂牌直售的房产标的数量为2909个，其中2025年挂牌直售的房产标的数量达1779个，新增157.3%；

放眼全国，2025年以来，农业银行挂牌直售的房产标的共有649个，吉林银行挂牌出售的房产标的共有2099个，天津银行有1227个，中原银行有521个，温州银行有412个，大连银行有226个，哈尔滨银行有159个；

自2024年8月以来，广东农信系统挂牌出售的房产标的共有12386个；2024年11月以来，四川农信系统出售的房产标的数量达到24821个；辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11369个，贵州农信系统有9539个，吉林农信系统有2374个，福建农信系统有623个。

2025年10月，兰州农商行在京东资产平台挂牌竞价近200套房产，涵盖住宅、商业及办公物业，价格跨度从数万元至数亿元。

这一举措并非孤立事件，而是全国商业银行加速处置不良资产的生动写照。

以上数据来自《经济观察报》

银行为什么要开展房产直售业务？

直接原因：处理不良债权

银行开展房产直售业务，首要目的是处理不良债权，通过出售抵押房产来实现债权回收。这些不良债权主要来自两类抵押物。

企业贷款：以厂房、办公楼或实际控制人房产为抵押，涉及制造业、贸易等受经济波动影响较大的行业；

个人住房贷款：购房者因收入下降或房价下跌导致“负资产”，被迫断供。例如，某购房者贷款200万元购房，现房价跌至150万元，若出售需先补足50万元差价，无力偿还则断供。

深层原因：房地产泡沫破裂与债务转移

银行人士透露，“从违约到房产处置需1-3年，涉及法院执行、过户等环节。过去银行因耗时较长不愿采用直售，但当前市场下，直售成为提升回收率的优先选择。”

根据这段话，我们可以推断，2024年到2025年的挂牌房源的违约时间是2022年到2024年，而根据抵押贷的模式，一般是2年~5年，先息后本的模式，所以我们猜测贷款的时间大概可能是2019年到2021年。

而2019年到2021年正是房地产的高歌猛进的高峰时期。

基本属于全民炒房的高发期。

个人认为：不排除有一部分企业或个体户，需要抵押房产用于实际经营需求。但是大部分可能都是用于加杠杆买房了。

正常人买房是拿6口人的钱包凑齐首付款。但是炒房人，可能用前一套房子的抵押贷款用来做首付。

那么这些炒房人可能面临的压力是抵押贷的利息和房贷的利息。

如果房地产上行期间，他们还能通过过桥资金加上卖房来还掉到期的本金。

但是在2021年之后，房价一路下探，根据冰山指数，目前房价已经回撤到2016年了。

很多房子连首付都亏没了。

而这些首付就是这些人的抵押贷的本金，即使亏钱把房子卖了，也还不起本金，所以只能违约暴雷。

这样债务就从个人转移到银行手上了。

而银行也不可能把这种不良资产留在手里，肯定要进行变现。

过去银行因耗时较长不愿采用直售。但当前市场下，跳过司法拍卖流程，直售可以缩短变现周期，缓解银行资金压力。成为提升回收率的优先选择。

买房新渠道——直接找银行买，性价比超高

以后买房又多了一个渠道。直接先去银行看下有没有满意的房子。这些房子比市场价便宜很多。

这些银行直售的房产，不仅价格优势明显，而且风险相对可控。

1、价格优势——低于市场价30%左右

银行直售房产普遍低于市场价30%左右。例如，兰州农商行在沈抚新区的育才壹品小区，而贝壳显示的二手房市场价0.33万-0.46万元/平方米，银行直售价仅2300元/平方米；比市场价格更具竞争力。

2、风险可控：产权清晰无纠纷

相比法拍房可能存在的长租约、产权纠纷等问题，银行直售房产已完成产权剥离，买家风险更低；

银行直售对现在行情的影响——机遇与挑战并存

这几天各种群里，都在讨论这个问题。

而大部分人第一反应就是“砸盘”

就如同小区里一个月就成交一套，而这一套在以有史以来最低价的90%到70成交。

这无疑会给市场带来巨大冲击。

大家普遍认为，房价还得继续下探一年才会形成新的平衡。

但是，可以从无数个房子里挑选物美价廉的房子。

银行直售房产潮的兴起，是房地产泡沫破裂后的风险释放，也为市场提供了低价资产配置的窗口。

对于普通购房者而言，在房价下行的过程中，正是买房的最好的机会，理性评估债务能力、把握市场机会，或是在波动中寻找安身之所的关键。

止跌回稳的路依然漫长而曲折

银行直售房产潮的出现，是房地产市场调整的必然结果，它既给市场带来了挑战，也为购房者创造了机遇。在这个特殊时期，无论是购房者还是投资者，都需要保持冷静，审慎决策，才能在市场的浪潮中稳健前行。