9月22日，房贷利率将再调整！楼市，再传重磅！

明天！也就是北京时间9月18日凌晨，全球金融市场将迎来本月重磅事件——美联储议息会议决议公布。在近期美国就业数据疲软、通胀压力缓和的背景下，市场普遍预期美联储此次会议将开启新一轮降息周期，但就降息幅度仍存意见分歧。

据芝加哥商品交易所（CME）“美联储观察”，美联储本次会议降息25个基点的概率高达95.9%，而降息50个基点的概率仅为4.1%。市场同时预期，到10月份累计降息50个基点的概率达到73.8%，显示出市场对持续宽松的强烈预期。

继北京、上海之后，日前深圳多家银行发布《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，相关公告称将不再区分首套住房和二套住房。政策调整后，不仅新购房群体受益，部分存量二套房贷客户也从9月12日起可申请利率调整。

△深圳跟进北上广步伐，发布新一轮房地产调控政策。（资料图，图片由摄图网提供）

据工商银行深圳分行、中国人民银行深圳分行等机构发布的《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，调整后的贷款利率将更加贴近市场实际水平，取消原有的首套与二套区分政策，统一按照市场化原则确定利率水平。此举被业内视为深圳响应国家“因城施策”号召、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。

调整前，深圳首套房贷利率为5年期LPR（3.5%）减45个基点（3.05%），二套利率为LPR减5个基点（3.45%）。新政实施后，二套房贷款利率与首套房拉平，最高降幅达0.4个百分点。以贷款500万元、期限30年的等额本息还款计算，购房者月供可从原来的22313元降至21215元，总利息支出减少39.5万元。

深圳中原研究中心发布的统计数据显示，新政实施首周（9月8日—14日），深圳全市一手住宅（预售+现售）网签589套，较9月第一周（9月1日—7日）增长17.1%，较8月同期增长37.6%。

美联储降息，对于中国楼市而言，房贷利率的变化首当其冲。从货币政策传导机制来看，美联储降息为中国央行提供了更多的货币政策操作空间。为了刺激经济增长、促进消费和投资，中国央行有可能顺势推动 LPR（贷款市场报价利率）下调，房贷利率也将随之下降。例如，若房贷利率从 3% 降至 2.5%，以贷款 100 万、贷款期限 30 年为例，月供将减少约 200 元，30 年下来可节省约 7 万元。如此一来，购房者的月供压力将得到明显减轻，这对于刚性需求和改善型需求的释放具有积极的刺激作用。

在全球经济一体化的大背根据市场消息及专家预测，此次房贷利率调整幅度备受瞩目。若以过往政策调整的经验及当前市场形势来推断，预计 5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）可能会有一定幅度的下降。由于目前 99% 的房贷利率与 5 年期以上 LPR 挂钩，这意味着新发放及存量房贷利率均有望随之降低。

回顾今年 5 月 20 日，5 年期以上 LPR 下降 10 个基点至 3.5%，当时便使得购房者的财务成本进一步降低。以 100 万元贷款本金、30 年期、等额本息的个人住房贷款为例，随着那次 LPR 调降，总还款额即本息合计减少 1.9 万元。此次若 LPR 再次下降，购房者将再次迎来减负利好。不仅新购房者能以更低的利率贷款购房，降低购房成本，对于存量房贷客户而言，他们的还款压力也将进一步减轻。例如，存量房贷利率的降低可能使得每月还款额减少几百元甚至更多，这对于众多背负房贷的家庭来说，无疑是一笔可观的资金释放，可用于改善生活品质或进行其他消费。​

对购房者的影响：信心与需求的双重提振​

对于广大购房者来说，房贷利率的下调犹如一场及时雨。首先，最直接的影响体现在财务成本的降低上。对于准备购房的消费者而言，更低的房贷利率意味着购房总成本的大幅下降。以贷款 200 万元、期限 30 年的等额本息还款为例，若房贷利率下降 0.5 个百分点，总利息支出可能减少数十万元，月供也会相应减少，这使得原本因购房成本过高而犹豫不决的潜在购房者，可能会更有信心和能力踏入房地产市场。​

其次，房贷利率下调有助于稳定购房者预期。在过去，由于房贷利率波动较大，许多购房者担心购房后利率上升导致还款压力增大，从而持观望态度。而如今，持续下调的房贷利率让购房者看到了政策的稳定性和对购房者的支持，购房的信心得到极大提升。特别是对于改善性需求的购房者来说，房贷利率的降低优化了他们的行为选择。若原本贷款比例相对较低、贷款利率相对较高，部分 “想买但不急于买” 的改善性需求会被暂时抑制，购房者观望情绪浓厚。但随着房贷利率下降，置换、改善性需求有望进一步释放。例如，一些家庭可能会因为房贷成本的降低，更有动力将现有的小户型住房置换为更宽敞、更舒适的大户型住房，以提升生活质量。​

对楼市的影响：交易活跃与市场止跌回稳​

从楼市整体来看，房贷利率调整将对市场交易活跃度产生积极影响。随着购房者信心的提升和购房成本的降低，房地产市场的购房需求有望进一步释放，从而带动房屋成交量的上升。进入 11 月，北京、上海等一线城市楼市交易持续活跃，新房、二手房带看量和成交量明显上升。上海链家提供的数据显示，11 月前 10 日，上海的新房成交量较上月同期增长 234%，二手房成交量较上月同期增长 89%。这种交易活跃度的提升，对于稳定房价、消化库存具有重要意义。在一些库存较高的城市，利率下调可能更为显著地吸引购房者入市，帮助消化现有库存，促进房地产市场的供需平衡。​

同时，房贷利率下调也有助于房地产市场止跌回稳。在过去一段时间里，房地产市场面临一定的下行压力，房价出现了不同程度的波动。而房贷利率的下调，作为政策层面的有力支持，能够在一定程度上缓解市场下行压力，稳定房价预期。以深圳为例，日前多家银行发布公告优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，取消原有的首套与二套区分政策，统一按照市场化原则确定利率水平。新政实施后，二套房贷款利率与首套房拉平，最高降幅达 0.4 个百分点。这一举措在 “金九银十” 时点出台，契合楼市交易节奏，有望刺激市场交易，推动市场逐步止跌回稳。