曹德旺这人，说话总带股实打实的劲儿，早几年他就直言房子就是一堆钢筋水泥，值不了几个钱，别指望它当摇钱树。

转眼2025年了，楼市还在晃荡，政策天天出新招儿，可买房这事儿还是让不少人纠结。要是现在没出手，五年后回头看，你是捡了便宜还是错过车？

玻璃厂里炼出的硬道理

1946年曹德旺生在上海，家里本是做布生意的，父亲后来回福建福清，日子过得还凑合。可没几年，家底儿就散了，他九岁才上学，父亲随手给他取名“德旺”，盼着家业兴旺。

小学五年级时，他中午上山捡柴，累得上课直打盹，教导主任罚他站操场，全校围观。下午他爬墙头撒尿报复，结果被抓包，直接辍学。十四岁起，他就当放牛娃，早起挑水捡柴，白天赶牛，晚上还自学哥哥的书，用割草钱买字典。

1968年，母亲从队里领回头瘦牛，他每天牵着上坡，铃铛响一路。婚后开始倒腾白木耳，1970年冬从镇上收三百斤干货，裹棉袄坐火车去江西卖，半路被民兵扣货，当投机罪处理。

1976年，他进福清高山镇异型玻璃厂当采购员，每天骑车跑乡镇讨原料。1983年，三十七岁的他承包这厂，设备锈迹斑斑，他卷袖子擦机器，亲手切玻璃，手指划出血也不停。

1985年抵押自家屋子入股，转产汽车维修玻璃，从芬兰引设备，全国搜人才攻关，成本压到两百元，卖两千，四个多月赚七十万。1987年联合十一股东集资六百二十七万，福耀玻璃成立，厂区扩到几百亩。1993年福耀上A股，他敲钟那天站交易所大厅，微微点头。

2001到2005年，美国反倾销案，他飞加拿大法庭辩数据，声音洪亮；回国又去美国听证，站直了反击，花上亿四年胜诉，中国企业头一遭破美壁垒。这些年，他捐款超一百六十亿，1983年头笔捐起，就没停过。

2011年捐三亿股股票建河仁慈善基金会，开股权捐先河。2021年五月宣布捐百亿建福建福耀科技大学，2025年九月首批五十本科生入学，他坐礼堂鼓掌听致辞。2025年十月十六日，福耀公告他辞董事长，由儿子曹晖接任，他仍当董事和终身荣誉董事长。

曹晖是1970年生，1989年高中毕进车间，从底层干起，开破车三班倒，2002年反倾销案任组长，集证据对话美企，2018年回副董事长，营收从两百亿到三百三十一亿。曹德旺这些经历，搁谁身上都得说句牛，实业这条路，他走得稳当。

楼市这趟车，上不上得看你兜里几斤几两

曹德旺对房产的看法，早几年就放话了，2018年他就说房子不能生钱，将来一文不值，卖不掉租不出还得交物业费，建议多余的赶紧甩。2022年七月，他又在访谈里摇头叹，房产本该住人，别炒成赌局，他自己没在闹市屯房，全投制造业。

那时候楼市还热乎，有人笑他不识时务，可现在看，准得像钟表。2024年全国新建商品房销售面积九亿七千三百八十五万平方米，降12.9%，销售额九万六千七百五十亿，降17.1%。二手房挂牌价指数12月同比降10.09%，百城二手住宅均价一万四千二百七十八元，环比跌0.57%，连跌三十一个月。

政策没闲着，2024年四季度起，中央政治局会议提稳楼市，经济工作会议强调持续用力止跌回稳。各城取消限购限售，首付降到15%，房贷利率调到3.2%到3.5%，契税减1%。存量房贷利率下调，公积金额度上调，“白名单”扩围，专项债收储存量房。

9.26新政后，11月深圳成都四城二手房价环比转涨，北上广跌幅收窄。结婚登记前三季度四百七十四万七千对，全年不足六百万对，人口净减拖需求。空置房约1.2亿套，能容三到四亿人，城镇存量房再加漏记和拆迁，2024年底或达三百五十亿平米。

曹德旺的话搁这儿，房子过剩，全国六亿栋够三十亿人住。2025年市场分化，一线强二线核心区人口流入，库存去化十二个月，房价稳微升，二线改善需求占75%，绿色住宅热销。三四线外流区，房价或跌30%到50%，空置楼改仓库。

销售面积预计九亿三千六百万平方米，降4%，新建房价降1%，二手降2%。投资四万六千六百五十八亿，降11.2%。高盛说2025到2027年房价再跌20%到25%，四五线没反弹基础。结婚率低，出生率9.6‰，城市化65%，人口红利没了，需求饱和。

没买房的，五年后多半庆幸，尤其是投资多套或三四线那头的。省下钱投技能或理财，租房灵活，不背房贷。刚需一线核心，自住婚房还能保值，政策红利省几十万。

可炒房的、买远郊的，不买就是躲坑。曹德旺劝年轻人别押宝房产，现金踏实，这话现在听，越发有味儿。楼市从投资变居住，谁顺势谁赢。

五年一晃，房产这事儿得算长远账

曹德旺的路子，一直盯着实体，福耀全球每三块汽车玻璃一块是中国产。2025年四月十七日股东大会，他答问美国关税影响小，70%产品本土。承诺捐百亿，已付四十亿，剩六十亿，股份一亿七千万市值八十五亿。

大学占地一千零六亩，学费五千四百六十元，双学位，本硕博贯通。大一通识，大二选专业，四年境外名校。校长王树国不领薪，合作企业科研网密布。

市场调整期，一线北京海淀上海浦东韧性足，地铁商圈活跃，二线杭州西湖改善旺，三四线深跌。政策续推，2025年三月国务院促消费，城中村改造货币化覆盖三百城，拉动需求零点七五亿到一亿平方米。

土地成交规模环比升39%，金额升57%，供应二点九亿平方米升250%。溢价率4.1%，北京朝阳南磨房上海浦东川沙高溢价，流拍率9%。一线二手成交创2016年新高。

五年后，房地产完成使命，从拉经济转稳居住。没买房的避开泡沫，专注发展，或自由一族；错刚需，租费升学区难，则憾。楼市这摊事儿，说到底看你自己。曹德旺预言听着狠，可数据摆这儿。