美联储的降息预期犹如一颗投入平静湖面的石子，在全球经济中激起层层涟漪。北京时间9月18日凌晨，美联储即将公布9月议息会议结果，市场预测降息25个基点的可能性高达96.1%。

这将是2024年9月启动四年多来首次降息后的再次行动。随着美国经济面临通胀波动、就业市场不稳定和经济增长放缓的压力，美联储试图通过降息来刺激经济。

美联储主席鲍威尔

美国经济正面临多重挑战。通胀率波动、就业市场不稳定以及经济增长速度放缓，都在促使美联储考虑调整货币政策。

2024年9月，美联储启动了四年多来的首次降息，在降息100个基点后按兵不动。现在，降息周期可能再次启动。

美国8月CPI同比上涨2.9%，核心CPI同比上涨3.1%，同时失业率升至4.3%。这些数据显示美国经济正在放缓，为降息提供了依据。

上海交通大学高级金融学院教授胡捷表示：“尽管通胀较4月略有上升，但上升趋势总体放缓。”他认为美联储大概率将按照常规思路降息25个基点。

房贷利率：购房者的实实在在利好

美联储降息最直接的影响可能是中国房贷利率的进一步下调。目前国内多个城市的房贷利率已降至3%左右，部分一线城市仍有下调空间。

如果美联储降息，中国央行在货币政策上将有更多操作空间，可能推动LPR（贷款市场报价利率）下调。

以贷款100万、期限30年为例，若房贷利率从3%降至2.5%，月供将减少约200元，30年下来可节省约7万元利息。这对刚需购房者来说是实实在在的减负。

2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。美联储降息可能让这些数字进一步走低。

对中国房地产开发商而言，美元降息意味着海外融资成本大幅降低。许多大型房企为了获取资金，会在海外发行美元债。

美元降息不仅降低了这些房企的利息支出，还可能使人民币预期增强，这意味着房企在偿还外债时，换算成人民币的成本进一步降低。

融资环境的改善，有助于房企拓宽融资渠道，获得更多的资金支持。有了充足资金，房企能够更好地推进项目建设，提升项目交付能力。

这将减少因资金链断裂而导致的烂尾楼风险。过去一段时间，由于资金链紧张，部分房企出现了项目延期交付甚至烂尾的情况，严重影响了购房者的信心和市场稳定。

宽松的金融环境以及美元降息的信号，有可能重塑市场预期，增强购房者的信心。当市场预期利率将持续下降，房价可能企稳回升时，购房者会担心错过最佳购房时机。

从历史数据来看，在以往美联储降息周期中，部分一线城市的新房成交量出现了显著增长。例如，在2019年美联储的降息周期内，深圳的新房成交量同比增长了20%左右。

市场信心的提振也会影响开发商的决策。开发商可能因市场环境的改善，更踊跃地开展项目开发和投资，推动房地产市场的良性发展。

然而当前中国经济尚未完全从疫情以及其他多重因素的影响中复苏，居民对工作稳定性和收入增长的担忧依然存在。这种担忧在一定程度上抑制了购房意愿。

城市分化：冰火两重天的楼市格局

美元降息对中国不同城市的楼市影响并不均衡。一线和强二线城市由于拥有强大的产业支撑和持续的人口流入，其房价抗跌性较强。

以北京为例，作为全国的政治、文化、国际交往和科技创新中心，拥有众多优质的企业和丰富的就业机会，吸引着大量人才涌入。在过去的降息周期中，北京的豪宅市场表现突出。

相比之下，三四线城市则面临着截然不同的局面。这些城市普遍存在库存量大、人口流出的问题。产业基础相对薄弱，无法提供足够的就业岗位，导致年轻人口外流。

即使在美元降息带来的利好环境下，三四线城市的楼市依然难以出现大幅反弹，市场依然疲软。这种城市分化的趋势可能会进一步加剧。

美元降息给中国楼市带来机遇的同时，也伴随着潜在风险与挑战。热钱流入可能推高房价，但在中国坚持“房住不炒”政策的严格管控下，这种热钱流入难以重现过去的房价快速上涨局面。

中国房地产市场面临的根本矛盾是供需失衡和购买力不足。在一些城市，尤其是三四线城市，房屋供应过剩与有效需求不足的矛盾突出。

居民部门杠杆率已接近警戒线。在过去房地产市场快速发展过程中，许多居民通过贷款购房，家庭债务负担较重。此时若过度刺激购房需求，可能会进一步加重居民债务风险。

过低的房贷利率可能会刺激投机行为，这与当前“房住不炒”的政策导向相悖。政府在制定相关政策时，必然会在刺激需求和防范投机之间寻求平衡。

07 历史回顾：以往降息周期的影响

回顾2020年美国的降息，曾带动中国国内信贷宽松，间接也带动了楼市的爆发。这次历史经验让市场对此次美联储降息充满期待。

2016年和2019年美联储降息期间，部分一线城市的新房成交量显著增长。当时，市场在降息的刺激下，购房者对房地产市场的前景更为乐观，纷纷入市购房。

然而当前的市场环境与以往有所不同。中国经济正处于结构调整期，房地产市场也经历了长期调控，“房住不炒”的政策理念已经深入人心。

房地产市场需求端的疲软问题依然严峻。尽管融资环境改善，但如果市场上没有足够的购房者，房屋库存积压，单纯依靠金融政策的支持，也难以从根本上扭转市场走势。

美联储降息后，国际资本会寻找更具吸引力的投资标的，中国房地产市场可能吸引更多外资涌入。

但政府通过限购、限贷、限售等一系列政策措施，有效遏制了投机性购房行为。“房住不炒”的政策基调不会改变。

楼市不会重现过去的“暴富”神话。购房者和投资者需要根据自身实际需求和经济状况做出理性决策。

信息来源：

“大幅降息”要来了？美联储，突发！

2025-09-15 18:43·每日经济新闻

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2025-09-17 07:47·澎湃新闻