楼市泡沫破裂至暗时刻，“泡沫预言家”强烈呼吁：保护断供者！

楼市，真的让人又恨又不得不聊的话题。

过去一年，全国新房销售面积从2021年巅峰的17.14亿平方米，骤降至9.7亿平方米，几乎腰斩。更令人窒息的是，一线城市房价收入比高达40-45倍，远超国际常见的15-20倍水平。高房价正在无声地撕裂社会情绪，甚至重塑一代人的婚育选择。

八年之前，就已预警楼市泡沫的著名经济学家朱宁，今年八月再次发出重磅提醒：房地产问题，最终可能不会止于经济层面，而会以政治与社会形式爆发。

面对持续探底的楼市，他直言：“房地产筑底仍需3~5年，房价可能再跌20%~30%。”这番判断，与他2016年所著《刚性泡沫》中的预言残酷地吻合。

政策正在艰难平衡。多城松绑限购试图“托市”，但“断供潮”阴影下，越来越多家庭沦为“负资产”。还要不要买房？一线城市以房产捆绑的公共福利是否会有新分配逻辑？当时代的β消失了，我们该如何看待房产、股市与个人未来？

在近日播客《厚雪长波》中，朱宁教授对此作了深入解析。

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一、全民幻觉：“刚性兑付”是如何喂大泡沫的？

那是一个高速增长、遍地黄金的时代。

“年化15%~18%收益，四五年本金翻番——当年的信托产品‘好到不像真的’，但很多人深信：就算出事，也总有人兜底。”朱宁一针见血地指出。

2018年资管新规出台之前，“刚性兑付”如同一张隐形的担保网，覆盖中国经济。不仅是信托，房价“永远上涨”的神话也被不断强化。土地财政、银行信贷、地方债兜底预期……共同堆高了一场集体幻觉。

一组债务数据是朱宁当年写就《刚性泡沫》的直接动因： 2009年，中国总债务是GDP的1.6倍； 而到2015年，仅六年时间，这一数字飙升至2.6倍—— 相当于多出了整整一个GDP的债务。

在“政府会兜底”的幻觉中，全民风险偏好被扭曲。“敢加杠杆、敢冒险”成了投资主流。

A股尚且市场化，投资者“愿赌服输”。但理财和房地产的风险教育却慢得多。尽管从金融学角度看，房产从来是风险资产，没有只涨不跌的神话。

而当绝大多数人相信“有人托底”时，风险正在屋顶堆积。资产泡沫疯狂膨胀，债务规模急速攀升。

“过去50年，泡沫没有减少，反而更多。”朱宁指出，“不只是中国，如今美股估值已超过2008年金融危机时期，达历史第二高，仅次2000年互联网泡沫。”

在他看来，“泡沫吹大”更深层的原因，来自于人性中对“刚兑”的期待与对风险的漠视。“追涨杀跌，这种进化而来的行为模式，被高速经济发展极端放大。”

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二、预言应验：房地产“刚性泡沫”正在破裂

泡沫就像啤酒，没泡沫不好喝，但过度膨胀——终将泼洒一地。

2016年，《刚性泡沫》首版出版时，中国一线城市房价正冲向历史最高点。 2021年，中国成为全球房价“最贵”的国家。 京沪房价收入比高达40~45倍，而纽约、伦敦普遍为15~20倍； 租售比更惊人：海外一套房价格相当于15~20年房租，京沪则高达70~80年。

近几年楼市成交持续萎缩。2024年，全国新房销售面积已从2021年的17.14亿㎡降至9.7亿㎡，跌回七年前水平。

其实早在2016年，政府就已开始“去杠杆”操作。从“房住不炒”到“三条红线”…… 但过去十年黑天鹅频发：特朗普上台、中美贸易摩擦、疫情冲击……这些都影响了调控的节奏和效果。

朱宁判断，当前中国楼市“仍处于见顶左右”。 “作为资产，房价并未变得便宜。未来3~5年仍是筑底过程，预计还有20%~30%的调整空间。”

历史上，房产从来不是刚需。 当上涨预期消失，一系列叙事正被改写。而泡沫破裂的代价，很可能超出经济范畴。

“房地产问题最终可能以政治和社会形式反映出来。”朱宁强调。 很多年轻人因房价过高不愿买房，甚至推迟结婚、生育，贷款压力已成为现实生活的沉重枷锁。

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三、从“刚兑幻觉”到“韧性市场”：如何软着陆？

历史经验清晰可见。 日本房地产泡沫1990年见顶，2007年才见底，调整17年； 美国次贷危机泡沫，2007见顶至2015见底，用了8年时间出清。

朱宁认为，中国消化当前房地产泡沫，同样需要时间。若从上升期开始计算，完整周期可能长达20~30年。

全球房地产是极其地域化的分散市场。最近五年，地域分化更加明显。 数千万人长期工作生活在一线，却只在老家有房——这种错位也加深了市场的复杂性。

泡沫该如何着陆？ 朱宁提出三点共识： 第一，别让泡沫吹得太大； 第二，不主动戳破，除非做好准备； 第三，破裂时一定要救，而且要快。

“现在，我们已到第三阶段。我强烈呼吁：应对购房者、断供者给予保护和救助。”

目前国内的抵押贷款制度较为严苛。断供者不仅可能失去房产，还要弥补房价损失，甚至被列入失信名单，严重影响工作和生活。

此外朱宁指出，当万千家庭因预期不稳而收缩消费与投资时，真正的复苏始于“安全感重建”。 “宏观数据与居民体感之间存在温差。数据是可靠的，但最终影响消费和投资的，是普通人的‘体感’。只有基本安全网搭建起来，信心才可能回归。”

中国人之所以愿意巨额买房，看重的不仅是居所，更是其背后的公共资源与福利。 但现实也在催生新思考：当年轻人掏空“六个钱包”挤进一线城市时，巴菲特却长年住在小城奥马哈——那里公共服务并不逊色，生活成本却远低于纽约。

或许真正的问题不仅是房价，更是资源分配的结构性问题。 泡沫终会消退，但留下的，是对增长、财富和生活方式的重新理解。