二手房按揭成风险重灾区

潘晓俊（金融从业者）

趁着政策宽松和资产荒，二手房按揭成避债温床。假交易与职业背债人正疯狂掏空银行。

当前房贷政策持续回暖，二手房交易首付门槛大幅降低至一成甚至零首付，本意为激活楼市流动性的政策，却被钻营者扭曲为逃废债务的灰色通道。部分曾办理经营贷的借款人因失业或经营失败无力还贷，加之房价深度下跌（部分跌幅超30%，贷款余额已高于房屋市值），便通过虚构二手房交易金蝉脱壳。假买方实为“背债人”，名义购房者既不承担还款责任也不实际居住，仅作为债务转移的“壳资源”。银行沦为最终接盘者，虚假交易后，抵押物价值不足覆盖贷款，银行面临不良率飙升。此类操作通常伴随高额中介费（动辄百分之十几的中介费），进一步蚕食借款人还款能力，将债务危机转嫁金融系统。

这就是，趁你病，要你命！

政策套利与风险成因

这是低首付政策与房价下跌的致命组合。

2025年全国二手房首付比例统一降至15%，部分城市甚至试行“零首付”。这一政策本意为激活楼市流动性，却与房价深度下跌（如武汉、郑州部分区域房价跌回2018年水平）形成套利空间。叠加负资产催化假交易，当房价跌幅超过30%（如160万房产缩水至110万），贷款余额高于房屋市值，借款人通过“假买卖”将债务转移给职业背债人，利用低首付政策实现“零成本弃房”。曾经还有个火热的产品叫经营贷，随着房价下跌和经济下行，经营贷的违约急需转嫁。原经营贷借款人因失业或亏损无法还贷（需提供工资流水下降超30%证明），借二手房交易将抵押物转给背债人，使银行成为最终风险承担者。

银行的风控也存在缺失，最重要的是风险认知偏差，二手房按揭长期被视为低风险业务，银行过度依赖抵押物价值，忽视现金流审核。2025年苏州转贷业务暴增10倍至37.95亿元，但收入证明造假成本仅700元/单，流水交叉验证形同虚设。其次业绩压力倒逼合规让步，一线业务员为完成指标，对“轻微逾期”或“亲属交易”放水。

低风险幻觉

银行无论是主观的风险轻视，还是客观的指标压力大，都带来实际风控松懈,助长骗贷产业链。

因为二手房按揭长期被银行视为低风险业务，在业绩指标压力下，风险管控形同虚设。流水审核流于形式，某案例中借款人仅花700元即可伪造银行流水，轻松突破贷款门槛。部分银行对轻微逾期或收入证明瑕疵“睁只眼闭只眼”。另外银行重放贷轻核查，关联交易漏洞，配偶、父子间虚假买卖频发，产权过户却无实际资金交割，贷款资金被挪用于偿债或赌博，最终逾期率居高不下。

房价下跌与高杠杆的致命组合更令风险指数攀升。武汉购房者郑某的案例触目惊心：2019年以160万购入房产，2025年市值缩水至110万（首付完全蒸发），叠加收入骤降被迫断供。类似案例推高全国断供房数量，2025年一季度断供金额达2780亿元，同比激增37.8%。

不中介黑手织就的债务深渊

虚假交易的核心角色，职业背债人，已成为地下市场明码标价的“商品”。

资质兜售产业链中中介以数千元佣金招募征信空白人群（多为外地户籍），利用其身份签订购房合同，背债人对房屋位置、价格一无所知。随后构建双重盘剥陷阱，借款人需支付高额中介费（通常超债务百分之十以上），背债人则被抽取“身份使用费”，双方陷入更深债务泥潭。某银行客户经理透露：“一旦逾期，背债人立即失联，催收成本陡增，最终损失只能银行消化”。更严峻的是，部分评估机构配合虚高房价，使贷款额远超真实成交价，直接埋下坏账引信。

银行风控到监管都要重拳出击，这一切都是可以被阻断的。

骗贷链条需多环节精准打击，扼住关键命门。银行要构建智能反欺诈防线，例如负债穿透筛查，自动识别抵押经营贷/消费贷记录，触发预警机制（如旧贷未清却申请新按揭立即冻结）。此外还要流水交叉验证，联通税务、社保数据比对收入证明，拒绝“自存流水”单证。严查15天内逾期记录。核心是交易背景深挖，对亲属间买卖、短期内多次过户等关联交易提高风险权重，强制增加首付比例。

如果要从制度上杜绝，还要政银联动剿灭职业背债团伙。建立“背债人”黑名单库，银行共享可疑借款人信息，对频繁现身不同贷款的身份证号自动报警。对于部分批量操作此类的中介机构，需要移交经侦刑事打击，对伪造流水、虚构交易的中介以贷款诈骗罪立案（刑法175条中明确最高判7年），湖北黄梅法院已有试点将假流水案移送公安机关。

二手房假交易的本质，是债务压力与房价泡沫破裂下的绝望突围。但饮鸩止渴的骗贷只会将个体风险炼成系统性金融火药桶。2025年LPR降至3.5%的宽松环境本应滋养实体经济，却因风控失守沦为套利工具。

唯有银行从严筛查负债镜像、监管斩断职业背债黑产、并开放合法债务置换通道，才能让二手房按揭回归居住属性而非逃债捷径。毕竟当最后一块砖都被抽走时，整个金融地基的崩塌只需一阵微风。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）