“买房送装修，送12个月物业费，甚至送车位…”类似的宣传标语在朋友圈疯传，很多人一听，心里犯嘀咕，

不买吧，怕错过抄底机会，买吧又担心做了接盘侠，几年都解不了套。让人纠结不已。

对此，有专家给出更为客观预测，接下来的趋势几近定局，建议提前做好2个准备：

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专家预测：止跌在即，城市分化加剧成定局

关于这一点，8月份的数据已经迹象明显。

统计局数据显示，8月全国70个主要城市里，新房价格环比上涨城市有 9 个，比上月增加 3 个 。其中，上海新房价格环比上涨 0.4%。

根据上海中原地产数据显示，“沪六条” 出台当周（8.25 - 8.31），上海新建商品住宅成交面积 11.34 万平方米，环比增加 35.25% 。8 月上海新建商品住宅成交面积 40.1 万平方米，环比增加 17.5% 。而北京、深圳等新房价格止跌迹象明显。

据说，北京五环外刚松绑限购后周末成交量较政策前上升20%至30%。业内预计8-9月五环外成交量环比增长25%-40%，全年楼市“小阳春”延续。若政策进一步松绑（如五环内），成交或破10万套/季度。

根据国家统计局最新数据，2025年8月全国70城新房价格环比继续收窄，说明“探底信号”初现，成交量在部分一线城市出现回升。

可以看到，一线城市的下跌幅度已经明显收窄，而二三线依旧承压，这和机构预测的“北上广深先行企稳，强二线要再熬1-2年”基本一致。

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楼市正在撕裂：两个世界的鲜明对比

如今全国一二线、三四线城市的分化越来越明显：

在北京海淀，哪怕是五环外的改善型楼盘，都有人抢着交钱；但在惠州，15万一套的海景房却无人问津。

这背后有两个主要原因：

一是库存压力不同。全国商品房库存 6.8亿㎡，其中 70%集中在三四线城市，去化周期动辄18个月以上；而一线核心区，6-9个月就能消化干净。

二是人口流向不同。大城市拥有丰富的就业机会、优质的教育医疗资源，吸引了大量人口流入，比如：限购政策放松后，改善型需求和新流入人口的购房需求将得到释放，推动房价回升；

而大多数三四线城市，因产业基础相对薄弱，人口外流现象严重，市场需求不足。

然而，大量的库存积压使得这些区域房价面临下行压力，部分城市甚至出现房价 “腰斩” 的情况 。

比如一些资源型城市，随着资源的逐渐枯竭，经济发展陷入困境，人口不断外流，房地产市场供大于求的矛盾突出，房价持续下跌 。

在这种情况下，三四线城市的房价很难出现 “沸腾” 式上涨，甚至需要更长时间来消化库存，稳定房价。

此外，政策导向也很清楚：一线城市还在谨慎调控，比如北京只放开五环外；而不少三四线线城市已经全面放开限购。说白了，一线在“托底”，三四线几乎“躺平”。

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给普通人的忠告

面对越来越明显的城市分化，普通人买房千万别盲目跟风。记住这两点：

1. 按城市等级做决策，不要再幻想全国房价普涨

①如果你在一线或强二线城市，是刚需自住，现在可以考虑出手。但要理性：尽量买现房，月供别超过收入的30%，而且买完房子以后，手里至少还要留足两年月供的钱。

选择建议：核心区+地铁沿线。

②如果你在三四线城市，手里有多套老破小或位置偏的房子，建议尽早优化。有些房子留着以后可能更难出手，及时止损也许是明智的。

2. 对房子的心态要转变：从“投资”回到“居住”。

未来买房，别再想“买入即赚”、“持续升值”。

未来的情况现在已经有预期：

①核心资产：还能抗通胀（北上深学区房、内环次新房）。

②普通住宅：就是消费品，就像买车一样，满足生活需要就好。

一位研究政策二十年的专家说得挺对：“判断一套房子值不值，就看它能不能‘旺人’——住得舒服、上班方便、孩子上学近，就是好房子。”

写在之后

政策能给楼市托底，但没法替每个人做选择。2025年的市场，注定有人抄到底，也有人被套住。如果是你，现在会考虑买房吗？欢迎在评论区聊聊你的看法。

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