文|赵公子
编辑|赵公子
马云
还记得八年前,马云说房子以后会便宜得像葱吗?当时大伙儿都当个笑话听,觉得马云是疯了,可你看看现在,谁还笑得出来?
时间是最好的裁判,楼市这艘巨轮突然调转方向,房子这个中国人心中的“硬通货”,似乎真的在向“葱价”靠拢。
然而戏剧性的转折来了,随着一系列重磅政策如雨后春笋般涌现,压抑已久的需求像弹簧般反弹,售楼处重现人头攒动的景象。
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这也让很多人都看不懂,房市究竟会如何变化,现在的房子到底是“金价”还是“葱价”呢?
不知从什么时候开始,房产行业的劲头忽然就降了下来,这个风向的改变,大概是2021年下半年,就像一盆冰水从头浇下来。
以前北京的学区房,那是皇冠上的明珠,十万一平米还得靠抢,可是现在呢?七万,六万五,价格一脚踹回了十几年前,这落差比坐过山车还刺激。
房价波动
过去卖房,中介电话都接不过来,而现在市中心的好房子挂半年没人问,郊区的降价都送不走,很多干房产销售的销售员都表示,现在卖房比卖白菜还难。
毕竟数据可不会骗人,新房成交面积,一年就少了差不多二十个深圳那么大,最要命的是,以前是量跌价挺,现在是量价双杀,这在过去,简直想都不敢想。
想弄明白这背后的道道,得先问一个最根本的问题:人去哪儿了?
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过去房价为什么涨?因为城里不停地来人,一波又一波的年轻人涌进来,要结婚,要扎根,需求像火一样旺。
可现在,人口都连续负增长三年了,年轻人进城的少了,生孩子的意愿更是跌到了冰点,买房的主力军一年比一年少,这需求的大盘子,能不缩水吗?
更棘手的是,我们老得太快了,当然这里说的是社会的人口老龄化,自然而然的消费力也就随之下降。
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这些叔叔阿姨们,不但自己不买房,很多人手里还不止一套,等他们退休了,想给自己的晚年生活添点儿彩,把多余的房子挂出来换成养老钱,这不是很自然的事吗?
更让房产商头疼的是,二手房市场的蓬勃发展,不论是一手还是二手,市场上的卖家一多,对房价又是一记重拳。
再看看现在的年轻人,找工作难,挣钱少,一个月三四千块,自己活着都得精打细算,拿什么去供养一套房子?
房贷
早些年的时候,人们总是说房子够住了,对于这个问题每一个专家都有自己的意见,如今这个问题的答案也变得逐渐清晰起来。
全国光是等着卖的新房面积就在不停上升,而且这还没算上庞大的二手房,和那些已经封顶、马上就要上市的期房。
真要加起来,有些地方的房子,多到你没法想象,甚至有专家表示,如今的房子14亿人可能住不完。
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尤其是一些三四线小城市,年轻人拼了命地往外跑,生育率又低得可怜,很多新建的小区,晚上看过去黑漆漆一片,那就是看得见的库存。
这些地方,要是今年下半年结婚的、生娃的还提不起劲儿,改善需求的客户也不出手,那到明年,情况只会更难看。
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曾经让人趋之若鹜的房产行业,如今也已经陷入了发展疲惫期,那么究竟为何会出现这样的情况呢?
很多人想当然认为,有人的地方就要有房子,中国这么多人房子肯定是刚需,但其实光有人口和房子的账还不够,关键是钱。
前几年,疫情的疤还没好利索,外面跟人家的贸易又磕磕绊绊,我们自己内部还在“去杠杆”,几股劲儿拧在一起,大家最直接的感受就是:钱不好挣了。
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手里的钱没变多,花钱的心气儿反倒没了,消费都在降级,房子这种要掏空六个钱包的“顶配”消费,自然第一个被放倒。
这还不是最可怕的,房子这根链条要是被卡住,上下游几十个行业,几百万家企业,几千万人的饭碗,都得跟着摇晃。
大家对未来的收入预期一旦变得悲观,谁还敢赌上后半辈子,去背那沉甸甸的房贷呢?
房贷
当然政策那只手一直在努力托着市场,毕竟房价要是短期内崩了,对谁都没好处,所以对于房市而言“稳”字当头,不会让它大起大落。
但即便如此,有几个趋势也还是挡不住的,就比如六十年代那波婴儿潮,正在变成退休潮,未来十年,每年两千多万人退休,他们手里的房子,会源源不断地流向市场。
另一方面,就是结婚的和新生儿的数量了,这两个指标如今每年都在创新低,未来买房的“接盘侠”就会越来越少。
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这一增一减,傻子都看得出未来会是啥样,更别提开发商了,现在很多开发商都欠了一屁股债,还有很多都直接倒闭的。
如果这些房产商的房子卖不掉,拿什么还钱?因此唯一的办法,就是降价,薄利多销的道理放在任何生意上都行得通。
还有那个悬在头顶的“房产税”,虽然迟迟没来,但谁都知道它早晚会来。
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一旦落地,那些手里攥着好几套房的人,持有的成本会飙升,到时候,为了减负而抛售,又会给市场添一把柴。
面对这场百年未有之大变局,我们普通人能做的,其实也很简单。
如果是刚需,现在上车的成本确实低了不少,但一定算好自己的账,月供别压得喘不过气,这年头,现金流比什么都金贵。
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更重要的,是把投资自己的优先级,放在投资任何资产之前,个人身上的本事,才是真正穿越周期的硬通货。
如今再回想马云那个“房价如葱”的预言,或许夸张,但它捅破了一层窗户纸,让我们看到了一个正在变化的世界。
马云
那个闭着眼买房就能躺赢的时代,大概率是一去不复返了,看清这一点,我们才能在这风浪里,站得更稳。
那么话又说回来了,2025年的房市究竟会有怎样的变化呢?
从今年开始,身边的楼盘销售已经开始忙得脚不沾地,很多人都还没有反应过来,这还是那个冷冷清清的楼市吗?
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其实变化不光体现在看房的人多了,更重要的是,买房的人和卖房的逻辑都在发生微妙的转变,这主要也是因为买房的人心态变了。
过去三年,大家买房都是观望再观望,生怕买在高位,但是现在情况开始反过来了。
拿深圳来说,去年12月新房成交面积同比暴涨189%,这个数字背后是什么?是购房者的心态在转变。
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他们不再等待房价继续下跌,而是开始担心错过上车的机会,当然那这种转变有其深层次的原因。
从政策层面来看,国家的大动作让购房者看到了信号,那就是取消限购限售限价,降低首付比例和贷款利率,这些实实在在的措施让买房的门槛降低了不少。
不仅如此,改善型需求也在快速释放,之前因为各种限制政策,很多想换房的家庭只能按兵不动。
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但现在换购住房的税率降了,卖一买一的成本大幅下降,这些被压抑的需求像弹簧一样反弹出来。
除此之外,卖房的逻辑也在改变,尤其是供给端的变化,同样值得关注,过去开发商的思路是“有地就建,建了就卖”,现在这套打法行不通了。
政策明确提出“严控增量、优化存量、提高质量”,这就意味着开发商不能再像以前那样大规模拿地建房了。
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未来的供应会更加精准,更加注重品质,而“好房子”这个概念开始频繁出现在政策文件中。
什么是好房子?不光是房子本身要好,配套服务也要跟上,大型房企已经开始调整策略,把重心放在打造样板项目上,而不是简单追求销售面积。
从供求两端的变化来看,2025年的楼市正在形成一种新的平衡。
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在需求一端,刚需和改善性需求持续释放,特别是一线城市和热点二线城市,市场活跃度明显提升。
而供给这边的端口,增量控制加上存量优化,供应结构在发生深刻调整,这种新平衡带来的直接结果就是房价开始企稳。
有数据显示,去年12月一线城市新房价格环比上涨0.2%,这是自2023年6月以来的首次上涨,虽然涨幅不大,但信号意义明显。
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更重要的是,市场预期在改善,建筑业、装饰装修、家具建材这些相关行业都出现了经营改善的迹象。
当整个产业链都开始回暖时,楼市的复苏就有了坚实的基础,或许在2025年及以后,楼市的供求关系还会继续调整。
随着供应结构会进一步优化,保障性住房的比例会提高,配售型保障房会加大投放力度,让更多新市民、青年人实现安居梦。
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而商品房则会更加注重品质提升,满足改善型需求,更何况需求端的潜力还远未释放完毕。
中国的城镇化进程还在继续,大量农村人口还在向城市流动,年轻人结婚生子需要住房,中年人改善居住条件需要换房,这些都是实实在在的需求。
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楼市的这轮调整,本质上是供求关系的重新平衡,买房的人不再恐慌,卖房的人不再盲目,市场正在回归理性,而这种理性,或许才是楼市最需要的。
回望这场楼市变局,不得不佩服马云的远见,房子从“金价”跌落神坛,这一路的跌宕起伏,比任何商战大片都精彩。
其实“葱价”也好,“金价”也罢,其实都不是房子的真实面目,房子就是房子,是用来住的,不是用来炒的。
马云
当供求关系回归理性,房子才露出了它本来的样子,未来的房价走势如何?没人能给出确切答案。
但有一点是能够确定的,那就是2025年的房市,正在寻找一个新的平衡点,那么你认为这个平衡点具体会是什么呢?
更新时间:2025-07-29
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