当年曹德旺谈到房地产的未来时，被不少人嘲笑，可现在回头看，他反而是看得最清楚的那位！

现在二三十层的高层住宅问题越来越多，二手房数量占比不断上升，价格也低到让人心里没底。

为什么高层不受待见了？2026年房地产将面临哪5大转折？不少人已经开始担心答案。

从“房价只涨不跌”到资产泡沫戳破

最近不少人翻出曹德旺多年前谈楼市的视频，评论区满是“太准了”“后悔没听他的”。

其实压根没有什么“曹德旺2026年预言”，他从没给过具体时间，却在十年前楼市最疯的时候，说透了一个没人愿意信的真相：

房子就是用来住的，炒到天上去也得跌，尤其是那些二三十层的高层，未来迟早成负担。

当时有不少人都不信，甚至说曹德旺是危言耸听。

可现在再看，曹德旺的判断正在一步步兑现，而高层住宅不受待见不是偶然，而是实打实的问题堆出来的。

首先是维修难题，电梯寿命也就15到20年，更换一部就得四五十万，很多建成不到20年的小区已经面临电梯频繁故障的问题。

更麻烦的是维修基金，不少小区的维修基金快耗尽了，后续再想修电梯、补外墙裂缝，要让所有业主凑钱，底层和高层业主意见难统一，最后往往不了了之。

其次是安全隐患，消防云梯的救援极限大多在18层，超过这个高度，一旦发生火灾，外部救援的希望就很小。

而且高层火灾里，烟气蔓延速度特别快，30层的房子，不到半分钟烟气就能窜到顶层。

除此之外，高空抛物、管道老化这些问题，也让高层住户越来越没有安全感。

最后是贬值快，很多地方的高层住宅价格比同地段低层住宅跌了三成，有的房子月供六千，租金却只有两千五，持有成本远高于收益，自然没人愿意要。

而这些问题的积累，也让2026年的房地产市场注定要迎来大转折，如今，这5个转折已经越来越明显：

5个转折

第一个转折：政策重心彻底转向“稳存量”，不再盲目刺激增量。

过去楼市调控多围绕新房市场发力，现在方向完全变了。

2025年底的中央经济工作会议已经明确，要控增量、去库存、优供给。

北京已经率先优化了购房政策，降低非京籍社保年限要求，下调房贷利率。财政部也下调了个人住房销售的增值税率。

2026年，更多城市会跟进优化政策，但核心不是让房价再涨，而是帮市场消化存量房源，同时解决存量住房的维修、保障等问题。

第二个转折：二手房彻底主导市场，“以价换量”成常态。

2025年重点30城的二手房成交套数，已经占到新房和二手房总成交的65%，比2024年又提升了4个百分点。

而且这一年里，二手房市场一直是“以价换量”的状态，百城二手住宅价格累计跌了8.36%。

2026年这个趋势还会延续，核心城市的二手房成交量会保持稳定，但价格很难反弹。

三四线城市的二手房可能要面临更大的降价压力，因为库存太多，接盘的人却越来越少。

第三个转折：高层住宅彻底失宠，低密住宅成主流。

2025年的数据已经很能说明问题，买房子的人里，选30层以上高层的不足15%，反而有47%的人更愿意选6到12层的小高层。

而且政策也在限制高层住宅，城区常住人口100万以下的城市，已经严格限制建100米以上的建筑，80米以上的住宅也会严控。

2026年，新开工的高层住宅会越来越少，开发商都会转向建设低密、宜居的小高层或多层住宅，那些位置不好的老旧高层，可能会慢慢沦为“烫手山芋”。

第四个转折：改善型住房成市场主力，小户型刚需房遇冷。

过去大家买房只要能住就行，现在更看重居住品质。

2025年，30个重点城市里，120到144平米的户型成交占比已经超过30%，很多城市144平米以上的大户型成交占比也在提升。

北京、上海、成都这些城市的高总价改善楼盘，卖得都不错。

2026年，这个趋势会更明显，开发商会集中推出改善型房源，而那些配套差、户型小的刚需老房子，尤其是高层刚需房，会越来越难卖。

第五个转折：行业从“重建设”转向“重运维”，住房品质成核心竞争力。

以前开发商只要把房子建出来就能赚钱，现在不行了。

住建部已经发布文件，要求建立住房全生命周期安全管理机制，推动物业服务从基础服务转向综合服务，比如增加养老、托幼、家政等服务。

2026年，开发商会慢慢转型成“好房子建设集成商”，不再只拼规模，而是拼房屋质量、配套服务和后期运维。

那些物业服务好、配套完善的小区，房子会更抗跌；反之，运维跟不上的小区，价值会持续缩水。

其实，不管是高层住宅的失宠，还是这5大转折，本质上都是房地产市场回归理性的表现。而曹德旺当年的提醒，核心就是让大家别把房子当炒作工具，要认清房子的居住属性。

2026年是“十五五”开局之年，房地产市场的调整还会继续，但调整不是坏事，而是让市场回到健康的轨道。

对于普通人来说，现在买房更要谨慎，别再迷信“房价只涨不跌”，优先选地段好、密度低、物业服务有保障的房子，才能避免踩坑。

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