最近几年，很多人在房子这个问题上，有很大争议！

一边是政策“拼命托市”：限购松绑、首付降到一成多、房贷利率历史低位、契税和增值税能减就减，政府工作报告里直接喊出“稳住楼市”“止跌回稳”，对刚需和改善客来说，确实是史上很友好的购房窗口期。

另一边，很多城市的房价还在跌，尤其是三四线和部分二线城市，二手房一挂好几个月没人问。

有的地方老破小、远郊盘价格直接回到七八年前，很多人一算账，发现“卖也卖不掉、租也租不出去，还得交物业费和取暖费”，心里很慌。

于是，同一个问题就经常被提起：

“今明这两年，老百姓到底应该是买房，还是卖房？”

这三种人，今明两年更适合“买房”

先帮你判断：你是不是属于“更适合买房”的那一拨。

1）真正的刚需：结婚、生子、落户、孩子上学，都是实打实的居住需求

如果你买房，是因为：要结婚，对方家庭或丈母娘有明确要求；

孩子马上要上学，必须有房子才能落户、上学；现在的房子太小、太老、环境太差，实在住不下去；那你就别纠结太多，这一类就是最典型的刚需。

现在，对刚需其实是非常友好的：首付比例和房贷利率都处在历史低位；很多城市契税、增值税都有减免；部分地区还有购房补贴、人才补贴等政策叠加。

只要你的收入稳定，算好月供和日常支出能负担得起，现在上车没什么问题。

这里有两个非常关键的建议：

月供尽量不要超过家庭收入的30%–40%；

一定要预留至少3–6个月的生活费做应急金，别把杠杆拉到极限。

2）在一二线发展的改善型家庭：想“卖旧买新”，升级一套更适合长期自住的房子

如果你家现在已经在二线以上城市工作生活，有一套房子，但存在这些情况：

房龄偏老，户型一般，物业一般；通勤时间太长，孩子上学太远；家里人口增多，面积明显不够；而你未来5–10年大概率还要在这个城市发展，那就属于“改善型需求”。

这类家庭，今明两年完全可以考虑：

卖掉手里那套“自己都不太愿意住”的老房子；

换一套地段、配套、户型、物业都明显更好的“好房子”。

很多城市二手房挂牌量很大，你有议价空间；新房端也在促销，只要不是那种库存严重积压的远郊盘，合适就可以出手。

有两个提醒：

尽量买核心地段或通勤、教育、医疗配套成熟区域的盘，远离远郊和供应严重过剩的板块；

优先考虑现房或准现房，少碰那些听起来很便宜、但开发商资金紧张的期房，避免烂尾风险。

3）资金充裕、想长期配置核心城市优质物业的人：不是炒短线，而是长期“压舱石”

这类人，一般不是第一次买房，也不是为了“住一住就卖”，而是：

资金量相对宽裕；

想在一线或强二线城市核心区，买一套长期看比较“抗跌、好租、好变现”的优质物业。

现在楼市逻辑已经变了，普通房子很难再涨，但：

一线城市和强二线城市核心区的次新房；

人口持续流入、产业支撑强、配套成熟的区域；

这类资产长期看，依然是很多人愿意配置的“压舱石”。

如果你属于这一类，记住三个关键词：

地段、地段、地段；

租售比和流动性；

不要乱买“便宜房子”，宁贵一点，也要选真正优质的。

这三种人，今明两年更适合“卖房”

说完适合“买房”的，再说说哪几类家庭更应该考虑“卖房”。

1）持有多套三四线、远郊老破小的投资家庭：长期看，贬值风险大于升值机会

前些年，很多人跟风买房，三四线老家买一套、所在城市郊区买一套，总觉得“以后会涨价”。

但现实是：

很多三四线城市库存高、人口流出或增长乏力；

远郊盘交通差、配套弱，想住的嫌远，想租的不多；

老旧小区房龄偏高，贷款利率高，居住体验差，未来再拆迁、再翻新的不确定性也很大。

不少企业家和专家都公开提醒：

将来很多房子会面临“卖不掉也租不出去，还得交物业费”的困境；

对这类非核心资产，越早处理越好，再等下去，流动性可能越来越差。

所以，如果你手里有多套这类房子，而且你既不住、也租不出去，今明两年可以考虑：

利用政策窗口期，比如传统的“金三银四”、地方有购房补贴和契税减免的时候，挂牌出售；

价格上别死守几年前买入的成本价，市场已经变了，现在的关键是把房子变成流动性更强的现金，而不是死守一个心理价。

2）杠杆已经拉得很高、现金流吃紧的家庭：先活下去，再谈资产

有的家庭，前几年买房时几乎“掏空六个钱包”，再加到极限贷款：

月供+各类债务已经接近甚至超过家庭收入的一半；

稍微遇到降薪、失业，压力就非常大。

对这类家庭，今明两年更应该做的是：

把那套“你其实并不刚需”的房子卖掉，降低负债；

留出现金流，把安全垫垫厚，而不是硬扛着高杠杆。

3）家庭资产严重“偏房地产”，缺乏多元化配置的家庭：适度减配房产，多留点“活钱”

很多中国家庭有一个共同特点：

大部分资产都在房子上；股票、债券、存款、保险等金融资产很少；一旦房地产走弱，整个家庭资产都会跟着波动。现在房地产的投资回报明显下降，继续“满仓房产”，并不是最理性的选择。

如果你家也属于这种情况，可以考虑：

卖掉一两套明显不属于“核心优质资产”的房子；把资金分散到：存款和国债（保本保收益）；

低风险理财（获取一点稳健收益）；养老金、保险（给未来兜底）。

这样就算房地产继续调整，你家整体资产也不会被“一锅端”。

你是哪一类？对号入座，再看怎么动

为了更直观一点，可以把现在的情况，简单画成一张“决策图”：

更适合“买房”的：

刚需：结婚、生子、落户、孩子上学——只要预算和月供合理，按需上车；

改善：在一二线发展，想卖旧买新，升级一套更适合长期自住的好房子；

资金宽裕，想长期配置核心城市优质物业——不是炒短线，而是当长期资产压舱石。

更适合“卖房”的：

手里有多套三四线、远郊、老破小，既不住也租不出去；

月供+各类债务接近家庭收入的一半，现金流紧绷；

家庭资产几乎全压在房子上，缺乏其他流动资产。

更适合“观望”的：

纯粹想短线炒一波差价，又不想承担太大风险；

房子位置尴尬：城市一般、地段一般、产品一般，自住也谈不上“好房子”。

你可以先对号入座，再决定下一步。

今明两年如果你决定动，这4条“老实话”一定要听

给你几条非常实用的老实话，如果你真的打算在今明两年“买”或者“卖”，这四条一定要听：

第一，尽量买现房、二手房或者国企/央企开发的准现房，少碰便宜但有问题的期房。

过去几年，烂尾楼、延期交房、减配的情况不少，现房和成熟二手房至少能让你“所见即所得”，风险小很多。

第二，看房子先看“三点”：地段、配套、流动性。

再想一下：如果你自己都不愿意长期住，别人凭什么接盘？

第三，贷款别把自己逼到墙角。

月供占比不要超过家庭收入的30%–40%，一定要留出3–6个月应急现金，不要假设未来收入只会涨不会跌。

第四，卖房时不要死守“几年前买入价”。

市场已经变了，现在的关键是：把不再需要的房子尽快变成流动性更强的现金，而不是死守一个心理价，结果错过最好的出清时机。

写在最后：

楼市变了，决策逻辑也该变了今明两年的楼市，和十年前完全不一样。

大涨、普涨的时代已经结束；

短期很难再靠房子暴富；但也不必谁都不敢买，一刀切看空。

对普通家庭来说，更合理的做法其实很简单：

买房：围绕长期居住需求，优选城市和地段，控制好杠杆；

卖房：把明显偏弱的非核心资产逐步换成现金，或者换成更优质的资产，减轻负债压力，增加安全垫。先搞清楚自己是哪一类，再决定“买”还是“卖”，比听任何一句口号都管用。