时隔十年，重磅会议说了啥？

足以影响未来十年甚至更久的城市发展和房地产市场的重磅会议这周召开了。会议定调不仅关系到房地产未来的发展定位，也关系到千千万万普通人的未来生活。

我仔细研究了一下，尝试用一篇文章帮大家看懂这场高规格会议到底都说了什么，蕴含哪些机会。

第一个问题，为啥在这个时间召开这个会议？

回溯历史，1962年、1963年、1978年和2015年的城市工作会议，都在不同的时代背景下，为我国城市建设和发展指明了方向。尤其是最近的2015年，城镇化升级为 “国家战略”，去库存，棚改持续推进，不少人因此改变了命运，改变了原本的生活。也正是在这个过程中，我国的城镇化率从2015年的57.3%提升至2024年的67%，城镇常住人口也达到了9.435亿人。

虽然这一过程中房地产行业快速发展，带动了众多上下游行业，也成为过去经济发展的最重要的力量，但粗放行发展的背后，也带来了不少问题。从国际经验看，一旦城镇化率达到65%，增速就会放缓，咱们过去几年就已经出现了这种情况。

首先就是人口问题，出生人口从2020年开始明显下跌，2021年开始人口就不再新增，加上这两年出生人口跌破千万，这意味着未来人口结构将发生巨大变化。由于大部分乡村地区这些年已经空心化，年轻人早已不在乡村生活，实际上未来城镇化很可能是被动完成的。

其次，国内城镇化率是不均衡的，根据2024年中国统计年鉴，有12个省（区、市）城镇化率高于全国水平，其中上海89.46%、北京87.83%、天津85.49%这3个地区的城镇化率高于80%，早就达到了发达国家谁的水平；而有19个省（区、市）低于全国水平，其中8个低于60%，大部分是中西部地区。所以各区域继续推进城镇化的方式肯定是有所区别的。

最后，过去粗放型建设背景下，城市的容纳量上去了，可不少地区的规划与发展不符，资源存在一定的错配，加上快速建设中配套公共和服务设施缺失，高层房屋未来的维护保养等，使得居民在实际生活中又会面临很多问题，这些都是需要在未来解决的。

所以随着城市发展进入新阶段，那过去的思路肯定就不再适合当前的发展状况，自然就需要重新规划，这才是这个时间节点高层召开会议的意义所在。

第二个问题，这次会议定调发生了哪些变化？

先说最重要的，那就是“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”而全篇内容，还有机构解读中，我比较关心的在以下四个方面。

首先是基本告别了过去大拆大建的日子。记得年初的时候，关于“棚改”市场还炒了一波预期，实际上最后数量是远低于预期的，周中其实也炒过，但后面也都跌回去了。过去在2016-2019年期间，全国棚改开工2157万套，平均一年都超过500万套，尤其是货币化安置对房价的刺激作用非常明显，也形成了不小的泡沫，后续地产的不少问题也来源于此。目前的城中村改造规划也就是百万套试点，而且模式上可能更多考虑“原拆原建”或者保护修复，这和以前的模式比变化是巨大的。

其次是城市特色。未来城市规划和建设上，如何保护城市独特的历史文脉，人文地理，自然景观，让城市更绿色低碳，将是各个城市的重点了。过去建设城市，无非就是高楼大厦，有时候你去一个新的城市，如果不是在标志区域很可能都分辨不出这是哪，同质化比较严重。实际上这些年，不少一线城市在做城市更新上已经非常注意这一点了，比如说重庆长嘉汇弹子石老街，南京颐和路历史文化街区等，都是结合城市老建筑和城市历史去进行更新，未来更多城市面貌上也会按照这个思路进行，也将是建筑行业的新趋势。

然后是硬件设施上。在绿色低碳的要求下，新能源在城市建设中的应用，也会更多，比如一些分布式光伏（BC电池）和储能的应用。还有在城市环境中提到的“韧性”，城市的排水系统，供电供气网络系统都会补强，至少说咱不能下个暴雨城市就直接内涝了。

还有就是都市圈概念，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局。大城市在教育，医疗，产业和服务方面是小城市没法比的，尤其是北上广深等超一线城市。尤其是国内经济面临转型阶段，很多创新产业都集中在这些大城市，未来资源也自然会进一步向大城市倾斜，新产业上大城市优势会进一步扩大，这是经济发展的必然。而大城市之间，比如长三角，珠三角，渤海湾等城市之间的互通，资源的共享就显得很重要，这可能是未来需要打破壁垒的地方。

最后，对于普通人来说，城市发展变化背后蕴含的机会和影响有哪些？

首先就是房子。未来房子可能会分为两类，“好房子”和投资房，现有房产价值也会迎来重估。新建住房方面，由于未来将采用新标准（总层高，公摊，内部空间），在设计上更人性化，更注重小区的环境，优化物业的管理。我的判断是，这些品质小区在未来的市场中，会有明显的居住品质溢价。而老房子，更多需要看区位了，价值衡量上主要看租售比，按照其他国家的经验看，租售比大概会略低于贷款利率的水平，当然要扣除持有成本。当然如果周边有好的历史和人文地理资源，这部分老房子价值或有提升。

其次是投资机会。对房地产行业来说，将告别以往的“三高（高杠杆、高负债、高周转）”经营模式了，保留并大力发展轻资产业务，包括代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等，谁在这方面走在前面，拿到更多市场，谁将迎来价值重估。而建筑材料方面，未来外墙改造，地下管网建设将有一段稳定的投入，而智能建筑以及BIPV很可能将迎来真正的产业红利，以往这些行业更多还停留在概念，未来很可能进入高速发展。

总结下来，未来的城市，会更广（用公共交通把周边人口密集区拉进来）、更矮（高层减少）、更安全（防火和防内涝都会加强）、更合理（产业与住宅分布随着广度延伸，会进行优化，但一些城市底子太乱那就没办法了）、更有文化（街区改造和新建博物馆）、更智能（新基建）。当然，咱们的生活也会变得更好。