文丨编辑 万史浮华

当年曹德旺在谈及房地产的未来时遭到了那么多的嘲讽，如今看来曹德旺才是最精明和清醒的那个人。

如今二三十层的电梯房也遇到了同样多的问题，二手房市场占比更是空前的大，价格更是低迷的不行。

为什么高层不受待见了？这些高层最终的命运是什么？

曹德旺预言成真

高层住宅没人待见，其实政策早就给过信号。

2018年住建部就划了条线，新建住宅不能超过80米（差不多26层）；到2021年更明确，县城里盖新房主要以6层为主，想盖18层以上的，得反复琢磨、层层审批。

今年《住宅项目规范》落地后，北京、深圳这些城市，几乎不批超过80米的住宅了，新房市场彻底不“追高”了。

政策变向，说到底是高层住宅的毛病藏不住，成都现在城镇化率都快80%了，跟发达国家差不多，城市不用靠堆高楼装人了，大家也烦透了高密度小区，绿地被挤得没多少，采光还被挡得严严实实。

高层为啥不香了？

高层住宅最坑的是，维护起来特费钱，就拿33层、两梯四户的小区来说，电梯用15年就得换，两部电梯差不多要一百万。

外墙刷个新，光涂料钱就超70万，再加上换水管、修消防设施，一次大维护下来得花230多万，平均每户要摊近2万块。

上海有个2005年建的32层小区，今年检测后发现，光改造就得一平米花800块，多数业主不想掏这个钱，只能凑合用。

武汉洪山区还有个2008年的28层小区，2024年因为电梯钢丝绳老化停了，物业算下来换绳子要28万，涉及88户业主，结果23户说自己常年不住在这，不肯出钱。

最后电梯停了3个月，低楼层的只能爬楼，高楼层的想卖房，比同户型、电梯没毛病的房子便宜15%，还是没人买。

更头疼的是维修基金，很多老小区早就把基金花光了，之后再要大修集资，只要有一户不同意，就会陷入“越破越没人修，越没人修越破”的死循环，这些麻烦，直接改变了大家买房的想法。

今年上半年，贝壳研究院对全国15个大城市做了调研，发现72%的购房者都把“楼层不超过18层”当成首要条件，他们怕的就是“老了爬不动楼，电梯坏了没人修”。

苏州工业园区有个新楼盘，一边是11层的洋房，一边是33层的高层，洋房每平米4.2万，高层3.5万，结果洋房开盘就卖出去85%，高层只卖了42%。不少买房的人都说：“宁愿多花点钱，也不想以后被维修的事缠上。”

现在大家买房，早不是“有套房就行”，而是想“住得舒服”，低密度的小区更受欢迎。

并且现在人口增长慢了，住房需求也少了，70后到90后基本都在城市安家了，以后进城的人没那么多，多余的高层房子，更难找到接手的人。

这么一来，非市中心的高层房子，基本就是“想卖卖不掉，砸手里了”，那些建了25年的超高层，要卖出去花的时间，是多层老房子的2到3倍。​

高层住宅的结局

这些高层住宅的结局，眼看就要变成“卖不掉、住得闹心、还拆不了”。

拆高层的麻烦太多了，得用爆破，涉及的住户多，意见难统一，还得花大价钱，开发商宁愿拆多层老房子，毕竟成本低。

住建部数据显示，全国12.7万栋老高层里，34%都有结构老化的问题，可几乎没见过拆高层的例子。

就算政策想帮忙，今年启动了专门的老高层改造计划，每平米也就补300到500块，根本不够用。

当然也有例外，像东莞市中心超高层，半年就卖了16亿，但这只是少数，大多数普通高层，还是逃不掉“砸手里”的命。​

从以前到处盖高层，到现在大家都躲着买，高层住宅的起落，其实说明房地产终于开始往理性的方向走了。

结语

曹德旺当年说那话，其实是看透了，之前房地产“盖得快、堆得高”的路子，根本走不长远。

现在政策不让盖太高，维护花钱的问题露出来了，大家买房也更看重舒服度，这些二三十层的高楼，早没了以前的投资价值，只能回归“用来住”的本质。

而那些没人维护、又不在好地段的高层，说不定真会像曹德旺预言的那样，慢慢变成城市里的“新城中村”。​

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