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李嘉诚低价囤地的猎手带走35%利润，跨海而来的买家圆了安家梦，高位接盘者却在空置率攀升的阴影里等待黎明。

2025年7月，两个看似无关的商业事件震动市场：李嘉诚家族以最低40万元“白菜价”在大湾区抛售400套房源，东莞别墅价格较峰值腰斩60%；几乎同时，麦当劳宣布将香港持有的23处商铺“一件不留”全部出售，总市值约30亿港元。

清晨七点，深圳罗湖口岸外的楼巴站排起长龙，香港退休老人们手拿惠州楼盘传单低声讨论：“40万一套，仲平过新界一只车位！”

而在尖沙咀星光行，人头攒动的地库餐厅上方，这个曾估值10亿港元的物业，如今挂牌价只剩4.6亿，成为香港商业地产剧烈调整的沉默见证者。

一、 资本大撤离：两场同步发生的资产抛售

李嘉诚的“大湾区闪电战” 精准锁定惠州、中山、广州及东莞四城。其中惠州泷珀花园300套房源为主力，51平方米户型单价骤降至8632元，较峰值暴跌近50%，相当于香港同面积房产首付的三分之一。

更惊人的是东莞海逸豪庭别墅，价格从2023年的6.8万元/平方米断崖式跌至1.8万元，跌幅高达73.5%，创下大湾区豪宅跌幅纪录。

同步上演的是麦当劳的“香港商铺清仓”。首阶段8个黄金地段铺位推向市场，包括尖沙咀星光行、铜锣湾怡和街等核心商圈，市值约13.5亿港元。仲量联行在推销中称之为“数十年一遇的投资良机”。

耐人寻味的是时机——就在三天前（7月28日），长和集团刚宣布巴拿马港口交易引入中资背景的“战略投资者”。两场相隔万里的资本运作遥相呼应。

东莞海逸豪庭

二、战略本质：截然不同的撤退逻辑

李嘉诚的“土地炼金术” 在此次抛售中展现得淋漓尽致。此次甩卖的楼盘，无一不是超长开发周期的产物。东莞海逸豪庭地块于1999年拿地，历时25年开发，即便腰斩抛售，土地增值收益仍超180倍；北京姚家园项目2001年以7亿元购入，2025年七折抛售后仍实现40倍利润。

这种“囤地-慢开发”模式，本质是利用土地增值的时空差套利。当内地房企深陷高杠杆泥潭时，李氏家族凭借早期低成本或政策优惠的土地储备，即使“骨折价”抛售仍游刃有余，甚至还能盆满钵满。

李嘉诚正在构建更深层的是全球资产再平衡。2025年Q1长实现金储备已达1800亿港元，抛售房产所得将重点投向：英国电网与东南亚智慧港口（越南、泰国）；氢能储运与创新药企业（科技医疗投资占比达45%）。

麦当劳的撤退则代表商业模式蜕变。麦当劳与房地产的渊源可追溯到创始人雷·克洛克的名言：“麦当劳不是做汉堡的，真正的业务是做房地产。”

此次清仓是2017年出售中港业务特许经营权的延续。当时中信系财团获得20年经营权，而美国麦当劳仅保留部分商铺业权。如今香港核心区商铺租金自2019年高峰下跌30%-40%，为轻资产转型提供现实推力。

三、人口迷思：出生率真是决定性因素吗？

表面看，人口数据似乎支持“撤退论”：2025年一季度中国结婚登记仅181万对，同比减少16万对；去年新生儿才788万；30多岁未婚男性比例近三成。

但将抛售简单归因人口结构有失偏颇。李嘉诚的接盘主力其实是香港跨境买家——2025年上半年港澳居民在粤购房跨境支付金额突破30.8亿元，同比激增45%。40万的门槛精准狙击香港刚需，香港当地新房均价19.6万元/平方米，而惠州同面积总价仅相当于香港首付。

麦当劳的商铺更是附带长期租约出售，出租率达100%，主要吸引稳健型投资者而非自用买家。其声明也明确强调：“餐厅营运将不受影响”。在全球经济低迷的背景下，出售房产还能套现，获得充足的现金流，纯纯的资本套利。

四、深层动因：穿越周期的资本生存术

政策避险成为共同考量。李嘉诚面临内地房地产税试点扩大、二手房挂牌激增（北京超15万套）等压力；麦当劳则需应对香港核心商圈租金较2019年暴跌60-70% 的现实。

全球资本配置逻辑转变。李嘉诚加速收缩内地资产（2025年海外占比超60%），转向抗周期领域；麦当劳的轻资产转型在内地已获验证——门店数量从2017年的2200家增至2025年中的约7000家。

更关键的是盈利模式的转变。当惠州项目单价跌破9000元时，传统“地段为王”的估值逻辑已被颠覆。资本正从地产套利转向基建、科技的永续现金流。

深圳大南山向南望，图片源于网络

观察深圳湾两岸截然不同的景象：香港中环白领们为8平方米劏房支付月租万元时，67岁的香港退休教师陈伯却在惠州泷珀花园签下购房合同，望着窗外1500亩湿地公园感叹：“奋斗半生没实现的千尺梦，竟在大湾区以白菜价圆了。”

麦当劳星光行餐厅依然人头攒动，但它的产权已贴上出售标签。这些国际资本的操作恰似一面多棱镜：折射香港的居住困境，映射资本的战略转移，也照亮大湾区融合的现实路径。

当“囤地暴利时代”终结，资本率先离场；当“商铺信仰”崩塌，轻资产成为新生存法则。“一铺养三代”的财富保值理论正在瓦解，历史总在重复相同的剧本：看懂周期的人带走超额收益，留下转型阵痛的市场和等待黎明的接盘者。