老旧小区改造（一）|喜从天降！老房子要飚价了！？

各位街坊们，近期是不是看着自己的老房子和房产证，忍不住的偷笑？有种喜从天降、即将数钱数到手抽筋的快乐？因为听到官方发布“要把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围”的爆炸消息，对不？

街坊们，如果真的天降横财，我们都预备好个“兜”去接。所以，我们来聊聊老旧小区纳入改造这个事吧。

政策背景情况

3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹表示，今年在民生上抓三件事：

一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。

三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。

随后，在7月底，广东省住建厅印发《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见》（征求意见稿）。

根据《意见稿》，经评估为B级、C级和D级，或鉴定为严重损坏房、危险房的住宅，以及缺乏独立厨房、卫生间的非成套住宅，无论是老旧小区还是独栋住宅楼，都能申请自主更新改造。

拆除重建的小区，可在规划许可条件下增加建筑面积（未明确是否限制30%上限）。

另外，对于老旧小区周边不具备独立开发条件的零星用地，也能纳入改造范围，与老旧小区一起改造。

资金方面，除了业主自筹外，还有能申请国家补贴、社会资金合作等。

纳入更新改造＝等拆迁升值？

消息一出，瞬间炸开了锅，老旧小区业主们很激动，第一反应是：我的老房子要拆迁了，可以和村民一样，坐等拆迁补偿款，换房、换车、换个人生轨道了。事实如此吗？小编认为，街坊们可能“霖多左啦”。

首先，我们要清楚城市发展趋势，已经从拆除重建的“大基建”时代，逐步转向对存量老破小的“大修补”时代。

其次，更新老旧小区不是“新鲜出炉”的，早在2017年住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，选取广州、厦门等15个城市成为城镇老旧小区改造的试点城市。

也就是说，广州近8年都在实施老旧小区改造工作。街坊们，你们有感受到老旧小区在大拆建吗？没有吧？！那就对了！

按不完全统计，广州至今已经改造的老旧小区超1500个，除了大家很熟悉的永庆坊之外，还有一些典型的案例，如：越秀区三眼井、荔湾区泮塘五约、天河德欣小区，以及花都集群街2号等。

这些小区改造基本上是通过建筑修缮、加装电梯、智慧停车、管线规整、引入养老、托幼设施，活化历史建筑为非遗空间、艺术空间，优化公共空间、社区服务设施补短板，提升生活品质和环境。

只有花都集群街2号比较特殊，因为整栋楼宇被鉴定为D级危房，只有拆除重建才能治标治本。

所以，官方说“要把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围”，并不是即将启动新一轮的大拆大建，而是通过结合老旧小区自身条件，进行综合整治和提升。

简单的如：新增电梯、养老和育儿设备、急救设施、更换水电管道消防设备、外立面和围墙翻新、楼宇结构加固；复杂的如：拆除或者改建一部分不合时宜的公共建筑，作为停车位和充电桩、健民养老育儿、绿化、健身运动等公益用途，或者位于核心商业区的小区，通过局部拆改，腾挪空间引入新产业或者商业。

虽然不是大拆的概念，但对比多年前的“穿衣带帽”工程，这次更新改造还是有内涵的！

我们的房子老了、我们人也老了，生活居住上很多矛盾会凸显，在小区更新改造中增加适老化设备（例如电梯、长者饭堂、养老医疗机构等），很大程度上缓解老龄生活的焦虑；另一方面，这个庞大的“老旧小区更新改造”市场，必然刺激房地产上下游产业。

毕竟，老旧小区要升级改造，需要聘请专业人做专业事，设计公司、工程队和建筑材料都不可缺。有订单、有就业岗位、就有经济回暖，这是一个民生链，互助互利。

所以，街坊们，心态要摆正！在政策覆盖下，住老旧小区的我们，生活环境一定会升级和完善，住得更舒适、有满足感；升级改造后的房屋价值，会有一定程度的提升（越秀区三眼井改造后租金增幅30%；天河德欣小区通过商铺和停车收益反哺后期维护，社区年收益增加200万元），但“坐等拆迁致富”的妄念要摒除！

下次，我们一起聊聊，广州老旧小区更新改造一旦铺开，业主要面临什么问题或难点。

大家如果要爆料，或平时如果遇到一些土地、房屋开发建设、改造、办证方面的问题，也可以添加小编，免费给你分析分析！