深圳最大的旧改项目白石洲，曾经成就了地产商绿景中国，如今反而成了压垮绿景的最后一根钢筋。

开年没多久，绿景中国突然连发两条公告，第一条是说有13亿的境外债违约，第二条则是债权人向香港法院申请清盘，等同于破产清算。

这两条公告，基本等同于官宣暴雷。

戏剧性的是，引爆这场危机的导火索，居然只是一笔区区21万美元的债务，折合成人民币也就150万左右。

在动辄几十上百亿的地产项目面前，这点钱显得极其微不足道，可就是这么个小火星，引爆了绿景中国这颗大雷。

这个曾扛住了四年行业寒冬的孤勇者，是如何倒在黎明前的？

绿景的掌门人黄康境，是个典型的草根逆袭模板。

1980年代，这个粤西化州的农家子弟，揣着一把泥瓦刀闯深圳，从工地搬砖干到包工头，再到接盘濒临破产的房企新景实业，也就是绿景中国的前身，硬生生在深圳的旧改江湖杀出了一条血路。

他的暴富密码，总结起来就三招，押注城市更新，疯狂加杠杆，玩转拆迁谈判。

靠着这三板斧，绿景在2015年借壳上市，2020年豪赌深圳最大旧改项目白石洲，一举成为了深圳的旧改巨无霸。

但成也萧何败也萧何。

让黄康境封神的白石洲旧改，最终成了压垮绿景的最后一根钢筋。

白石洲旧改这个项目，拆迁面积大得离谱，相当于3个纽约中央公园，总投资更是高达900亿，是广州小蛮腰造价的3倍左右，货值预估超过2000亿，相当于再造一个华润城，以至于在深圳，白石洲被称为“旧改航母”。

由于白石洲旧改项目太大，纳入拆改的私人楼房超过1500栋，涉及将近1900户居民，居住人口多达12万余人，开发难度极大。

因此项目虽然早在2005年就拉开序幕，但一直到2020年才正式启动拆迁。

为了这个项目，绿景中国投入了大量的人力、物力和财力。

早在2018年，绿景就向光大银行申请了207亿贷款授信，为期五年，就想着能顺利推进项目。三年前，还引入了万科合作，拿到了将近23亿资金，为项目三四期提前做资金铺垫。

但问题也接踵而至。

首先就是资金黑洞。按照拆迁改造协议，在回迁安置之前，绿景每个季度都得向村民支付过渡租金。这笔钱可不是个小数目，去年就因为拖欠租金，引发了村民维权。

其次，市场行情变化太快。原本项目一期预期开盘价能达到每平13万，可现实却很残酷，为了尽快回笼资金，开盘直接以8.2万的价格六折甩卖。但即便如此，将近1300套住宅，至今也只卖出了不到六成，公寓的去化率更是惨到不足1%。

更要命的是，旧改项目融资有个特殊性，前期拆迁投入巨大，光一期就贷了超过200亿，可销售回款却要等项目拿证之后，这中间存在严重的资金错配。

整个集团2023年全年销售额才91亿，入不敷出的局面越来越严重，直接掐断了绿景的现金流——就算家底再厚，也扛不住啊。

从财务数据上看，绿景中国的日子也越来越难过。

自2022年开始，绿景就陷入了亏损，2022年亏损约3亿，2023年亏损21亿。

而去年光是上半年，公司就亏了16亿，同比接近翻倍。资产负债比持续升高，流动短债高达将近200亿，手头现金却只有40亿出头，完全就是杯水车薪。

为了缓解资金压力，绿景也是想尽了办法，甚至不惜割肉贱卖资产。

去年上半年，绿景以8亿多的价格出售了深圳虹湾购物中心，相比市价亏损了4亿，足以见得绿景的资金压力山大。

屋漏偏逢连夜雨，绿景中国又迎来了更大的危机，宣布去年发行的三只票据到期，未能如约赎回，本金总额折合约2亿。

虽然公司试图通过协商，实施债务重组方案，可资本市场已如惊弓之鸟，房企的债务违约很容易引发连锁反应。

果不其然，春节刚过，就有债权人因为21万美元的债务，向香港高院提出清盘呈请，这对于绿景中国来说，无异于雪上加霜。

绿景中国的股价，近三个月已跌去接近六成，曾经的千亿旧改帝国，如今即将崩塌。

绿景暴雷的同一天，隔壁万科却上演了另一出戏码。

深圳国资闪电换帅，全面接管万科核心管理层，金融机构排队送续命钱，项目腾挪游刃有余。

反观绿景，最大筹码白石洲早已抵押给银行，二股东万科持股不足6%只能干瞪眼，民营基因在政策银行面前，天生低人一等。

这也揭示了中国地产最赤裸的规则，当潮水退去时，能不能活，既要看能力，更要看出身。

2024年房企百强榜单上，央国企占了71席，民企只剩23家。而在2019年，民企的数量超过了60家。

绿景暴雷，也算是给行业敲响了警钟。

旧改并非提款机，这些年，深圳超六成的旧改项目都停滞不前，平均开发周期长达8到10年，这中间要投入大量的资金，还要面临各种不确定因素，稍有不慎，就可能血本无归。

绿景用市值七倍的资金赌一个旧改，无异于自杀。

更何况，没有国资背书，没有政策兜底，单靠一腔孤勇，注定成为时代弃子。