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前言

过去普通人花费了大量的时间和数倍的财力物力，才买到了自己想要的房子，却没想近两年来，全国房价一路下跌。

更别提之前有点钱就买房挣钱的时代，一去不复返了，现在随着时间的推进，人们又产生了新的疑问。

等到2030年，我们现在100万的房产大概值多少钱？

神话落幕

王健林在2017年预测：房地产的黄金期已经过去，房价很快就要下降！果然，2020年以后，房价猛然下降，而且很多房企纷纷“暴雷”，很多买房人血本无归。

还说，世界上没有哪个地方的房地产能够持续兴旺超过50年，一般来说，20多年就已经达到饱和状态了，无论是房屋供应还是购买力都已经达到顶点，开发空间越来越小。

过去，房价这部高速列车有两个强大的引擎：人和钱，如今，这两个引擎都已接近熄火。

先看人，2021年，全国新生人口仅有1062万，这个数字意味着支撑楼市最基本的人口红利已经消失，年轻人少了，未来的接盘侠自然也就少了。

再看钱，居民部门的杠杆率已经顶到了62%的警戒水平，简单说，就是家家户户的债务已经很高，再想通过加杠杆来买房的能力和意愿都极其有限。

需求侧的两个发动机都哑火了，供应侧又是什么情况？答案是：房子多得超乎想象。

全国空置房数量超过1.1亿套，未售出的新房总面积更是超过7亿平方米，平均下来，每个城镇家庭已经拥有1.5套住房，市场已经从过去的供不应求，彻底扭转为结构性的供大于求。

顶层设计的风向也变了，政府的政策重心，已从想方设法刺激楼市，转变为稳定市场、防范风险，那些降首付、降利率的政策，更多是为了托底，是给真正的刚需族开的一扇窗，而不是鼓励大家再去炒房。

更重要的是，悬在所有持房者头顶的房产税，预计在2030年前就会落地，一旦实施，持有房产将不再是零成本，这将从根本上遏制投资性购房，彻底削弱房子的金融属性。

房产价值

如今的房地产市场，再也不是那个所有船只都能随潮水上涨的“普涨”时代，市场正在进行一场残酷的筛选，将房产划分为两个截然不同的世界：“资产孤岛”和“负债海洋”。

上海的故事最能说明问题，在徐汇区，一套仅有40平方米的老破小，因为捆绑了顶级的学区资源，挂牌三天就火速成交。

而在内环的另一个地方，一套60平方米的房子，虽然地段也不错，但缺乏核心资源加持，即便房东降价30万，挂了半年依旧无人问津。

这两个案例的鲜明对比，揭示了当下房产价值的新锚点——“稀缺资源”，人们不再为钢筋水泥付费，而是为附着在房子之上的名校、地铁、医院、优质配套等稀缺资源买单。

这种分化正在更大的空间尺度上上演，一线城市的房价虽然也面临压力，但基本盘依然稳定，部分拥有核心资源的热点区域甚至还在微涨。

然而，在那些人口持续外流的三四线城市，情况则惨淡得多，某县城的房价就从最高点的8000元一平米，直接腰斩到了5000元。

背后的逻辑很简单，产业发达、能提供大量就业机会的地区，比如长三角和珠三角，其房价才具备真正的支撑力。

开发商的行为也印证了这一点，核心地段的高品质楼盘不愁卖，而郊区的项目则只能靠“买房送车位”、“买房送装修”等激进手段来吸引客户。

市场已经用脚投票，证明了王健林的判断：未来的竞争在于品质而非数量，一个“好房子才值钱”的时代，已经到来。

所以，那套价值100万的房子，五年后究竟值多少钱？答案完全取决于它身处何处，如果它位于一个缺乏资源支撑的“负债海洋”，价值可能缩水，而如果它幸运地处在一个“资产孤岛”，或许还能守住价值。

生活态度转变

对于已经上车的房主来说，曾经的“金饭碗”如今正变成一种沉重的负担，有人的房子从230万买入，如今市场价只剩150万，账面浮亏巨大。

有人为了尽快脱手，不得不以降价20%的代价才将郊区的房子卖掉，一位房东无奈感叹：“不降价根本没人看房。”

更糟糕的是，许多房子不仅卖不掉，甚至连租都租不出去，彻底沦为不断消耗现金流的“沉没成本”。

另一边，是持币观望的潜在购房者，他们面对着历史最低的利率，却表现出前所未有的冷静，这种冷静，一半是无奈，一半是理性。

无奈在于，即便房价有所下跌，但像上海这样房价收入比超过40的城市，对于普通家庭来说依旧是难以承受之重。

理性则在于，市场已经彻底转变为买方市场，卖房的人远比买房的人多，那种担心“今天不买，明天更贵”的恐慌情绪已经烟消云散。

更深刻的变化发生在观念层面，房子作为身份象征的意义正在淡化，一种全新的居住观念正在年轻人中蔓延，越来越多的人选择租房，追求更灵活自由的生活方式。

一个值得注意的数据是，35岁以上选择租房的人群占比已经提升到了35%，“以租代购”正从年轻人的选择，扩展到更成熟的年龄段，这是一种生活态度的转变。

地产大佬孙宏斌的担忧似乎正在应验，他曾预警，房价若下跌30%，开发商将大批倒闭，而整个市场可能会陷入长时间的低迷。

如今看来，这并非危言耸听，而是对这场主体心态变迁的深刻洞察。

结语

未来，你的房子究竟是“资产”还是“负债”，将不再是一个由市场大势决定的统一答案，将由自住需求决定，购房者也要回归理性，量力而行，房子不再是赌局，而是生活本身。

信息源：

《5年后，房子是“黄金价”还是“白菜价” 王健林一语惊醒梦中人》河山新闻2025-04-27 《北京楼市:买房人赔到心碎!!》北京房天下2025-03-27

《价值100万的房子，5年后还值多少钱？听听内行人怎么说》上海热线资讯2024-01-27

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