过去20多年，是房产黄金20年，买房不仅保值，增值潜力无限。

如今呢？难道真的会迎来史诗级大逆转？现在买房还是卖房，成为了人们关注的焦点，大家都担忧这个时候该“咬牙买房”还是“尽快卖房”，

曹德旺指出，要警惕楼市存在的巨大泡沫和未来趋势，认清现实刻不容缓。

.01从数据变化，解读楼市现状

①房屋需求峰值已过

过去房价一路飙升，对应的是我国经历了历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，短短十年，就有1.4亿农村人口在城镇落户。根据2023年官方报告显示，我国常住人口城镇化率已经达到65.2%，城市化的脚步迈入后半程，速度自然也慢下来了。

②房价涨幅过大

很多人总是幻想“如果能回到20年前，我一定要早早买房！”——这20年，不少城市房价翻了十倍都不止。很多小城市的房价也普遍过万，大城市更是动辄三五万，甚至更高，这样高昂的价格超乎居民能承受的心理值。

③购房的人正在变少

2022年，全国人口首次出现负增长。而且现在的主力购房群90、00后，也不着急买房，他们中很多人都可以继承父辈的房子。房价的下行压力将越来越大。

.02楼市的未来趋势

①城市分化 加剧

当人口不再自然增长了，城市之间的竞争模式就转变为“抢人”式。

像北上广深这些超一线城市，还有成都、杭州、西安、厦门这些热门新一线，经济产业强、就业机会多、教育资源好，自然会吸引更多人在这里聚集，房价也更有支撑。

而那些发展动力不足的小城市，被大城市虹吸人口以后，购房需求就会越来越弱，未来房价想涨就更难了。

②住宅分化 加剧

告别了楼市普涨的时代，住宅不再是稀缺品后，现在大家更看重居住环境和品质。

这种情况下，房龄太老、质量跟不上的老旧小区会越来越不受欢迎。更何况过去砖混结构的老房子，寿命有限，质量越来越差，居住体验也更糟糕。

其次就是二三十层的普通高楼——

这种房子不接地气，以后电梯等设施老化，维修费用高；在消防应对方面，消防救援难度大（目前消防云梯最高也就到二十层左右）。

未来最受欢迎的楼盘，概括下来就是三个关键词：低密、改善，好物管。甚至现在已经有不少高层住户开始换多层洋房了。

.03将来：买房容易卖房难

曹德旺说过一句挺震撼的话：房子只不过是一堆砖瓦水泥，不值钱。

越来越多人意识到，过多的房产并不能给自己带来财富增值，反而给自己带来支出压力，

比如每月必不可少的月供、物业费、取暖费……如果房价再下跌，资产大幅缩水，而居高不下的持房压力实在让人越来越绝望。

那么，未来三年该如何处理房子这件事呢？

①如果你是刚需，现在其实是不错的买房时机：如今房价涨得慢、房贷利率低、政策也友好。只是，越是这种时候也越要冷静，长远来看，尽量选一二线城市、品质好的楼盘，这种潜力更高。

②如果你打算卖房，卖掉非优质房源可能会比较难。从2023年4月起，全国不动产统一登记已经全面实施，很多人猜测房产税可能不远了。

再加上现在二手房挂牌量越来越多，据说全国共计有730多万套，虽说未来房价不可能如马大佬吐槽的“房价如葱”，但房价也可能不会像以前那么坚挺。

尤其是随着保障房供给不断增加，这种情况下，多房者卖房难度就可想而知。

是时候清醒了：靠买房暴富的时代已经结束。曹德旺的话想表达的是：不要炒房。

年轻人可以考虑租房，小城市多余的房子最好也处理掉。

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