苏州解除限售12小时，二手房新增3200套触发踩踏，7月成交暴跌70%

今天咱们聊苏州解除楼市限购这事，核心观点很明确：

第一，这政策没什么实际救市效果；

第二，不管怎么说，解除所有限制本身是好事；

第三，之所以要解除，是因为苏州能用来刺激楼市的手段基本都用尽了；

第四，这波调整对新房、二手房都有冲击，尤其新房受影响更大；

第五，苏州楼市现在已经冷到没辙了，连它这样的城市都如此，其他二三线城市压力更大，要是上海后续再松绑政策，苏州还得首当其冲。

先把政策脉络理清楚，苏州这不是第一次松绑楼市。2022年就已经取消了二手房转让限制，换句话说，那时候买二手房，今天买明天卖都没问题，完全自由。

到了2024年8月26号，苏州住建又发文，取消了市区新建商品房的两年限售期，现在不管是新房还是二手房，只要拿到房产证，当天就能转手，彻底没了时间限制。

为啥要走到这一步？答案很简单：之前的刺激手段全不管用了。今年3月金三银四的时候，苏州还出过一个挺狠的金融政策，想拉一把楼市——在苏州买房，前五年每个月只需要还100块本金，首付也只要15%。

按说这政策已经把前期购房压力压到很低了，前五年哪怕利息要还不少，但本金只掏100块，能少几千甚至上万的月供负担。可结果呢？7月份苏州商品住宅成交只有12万平米，环比跌了70%，这都不是腰斩，是真真正正的“膝盖往上斩”；同比也跌了58%，数据惨到没法看。

之前大家总说“新房是亲儿子，二手房是捡来的”，限售政策其实就是在保护新房——把去年开的盘、次新房按住，不让它们随便卖，新盘定价才能稳住。

可现在亲儿子扶不起来了，怎么保护都没用，只能把干哥哥（二手房）放出来。好歹二手房交易能贡献点契税、增值税，总比看着新房市场彻底冷掉强，这就是苏州现在的处境：没招了，只能破罐子破摔，谁能拉来收益谁上。

有人问，解除限售对谁冲击大？答案是新房，二手房反而没那么大影响。为啥？因为二手房早就自由了，之前没限售的时候，挂牌量就已经超过20万套，解除限售之后12小时，又新增了3200套，现在街上全是哭着喊着要卖房的人。

大家都形成了共识：房子要跌，谁先卖谁少亏，甚至有人直接腰斩砍价，踩踏效应已经很明显，但这是二手房早就有的情况，解除限售只是让它更突出，算不上“新冲击”。

真正受冲击的是新房，因为之前的“保护罩”没了。大家得想明白，现在的限售政策，早就不是以前防炒房的作用了。过去房价涨的时候，限售是怕人快进快出、跟炒股一样炒房，所以要求持有两三年才能卖；但现在房价下行，没人会囤房等着涨，大家都怕跑不出去，这时候限售其实是在保新房。

比如一个新盘要开盘，周围有三个去年开的次新房项目。要是次新房能随便卖，人家定个6万/平，新盘想定8万/平根本没人买——现在新盘能吸引购房者，要么靠价格倒挂，要么靠户型、质量升级，要么靠赠送面积，一旦次新房放开，这些优势全没了。

之前限售是把次新房按住，逼着购房者去买新房；现在限售取消，次新房能直接跟新盘抢客户，新盘定价难、去化难的问题一下子就暴露了，这才是最大的冲击。

苏州的情况，其实给全国楼市提了个醒。它不是小地方，GDP全国第六，曾经也是“炒房四小龙”之一，不管经济实力还是楼市基础都算优等生。连这样的城市都交出7月成交暴跌70%的答卷，那些二三线、三四线城市的库存压力可想而知，只会更难。

现在苏州能想的招都想了：限购早就没了，想买多少套买多少套；金融政策也用了，前五年100块本金的月供都没拉动；现在连最后的限售也取消了，基本到了“能用的手段全用上”的地步。接下来大家都在等金九银十，想看看会不会有新政策。

有人猜，会不会有“核弹级”政策？比如全国范围内收购没卖出的商品房，或者规定一年卖不出去的房子，三年内不准再供地。

但现实是，国家现在资金压力也大，拉高杠杆率去救市的可能性很低。要是真有这样的政策，或许楼市能有转机，但从目前的情况看，概率不大。

更多可能是，像苏州这样取消限售、限价的城市会越来越多，南京已经有动作了，接下来可能会有更多城市跟进，把“限”字相关的政策慢慢取消。

最后总结一下：苏州解除限购，本质上是楼市冷到没辙的选择，别指望它能救市，大概率只会让新房市场雪上加霜；但反过来，取消所有限制是好事，至少让市场回归更自由的交易状态。

未来楼市会怎么样？金九银十可能会有新政策，但能不能拉起来不好说。要是想在苏州买房，别再指望房价能涨，得先算清楚月供、租金，想明白自己是不是真的需要；要是看全国楼市，苏州的情况已经说明，现在的楼市冷是普遍现象，后续还得看有没有更有力的政策，不然大概率还是维持现状。

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