香港中介的电话快被打爆了，听筒里全是粤语：“惠州那套 40 万的房还在吗？” 他们抢的是李嘉诚旗下长实集团的房源，单价 7000 元，还不到香港房价的十分之一。

97 岁的李嘉诚正以 “骨折价” 清仓大湾区 400 套房，这不是普通促销，李嘉诚从北京捂了 23 年的地，到成都赚 38 亿就跑的项目，他靠囤地捂盘发家，如今却在加速撤离。

中央 “盘活存量土地” 的政策刚出李嘉诚就选择急退，是嗅到了危险？还是说，靠时间差赚大钱的地产投机真的要结束了？

囤地之王的神话，23年赚 50 倍

李嘉诚的名字曾和 “囤地暴富” 绑在一起，他的操作简单粗暴，低价拿地，捂着不动，等城市扩张、地价飙涨再高价出手。

以北京御翠园为例，2001 年他以每平米 1750 元的楼面价拿地，之后就没了动静，周围的房价从几千涨到几万，他的地也跟着 “躺赚”。直到 2023 年楼盘才慢悠悠入市，开盘价冲到 9 万 / 平米，即便后来打七折，利润也翻了 50 倍。

这种操作并非孤例，李嘉诚在成都，南城都汇项目自2004年拿地后，原计划八期开发，却在仅建成六期后便整体转手，净赚38亿港元悄然离场，留给当地政府的却是一个略显尴尬的融资黑名单。

东莞的海逸豪庭，李嘉诚在1999年获取，同样二十多年后才低价出售，但凭借巨大的时间红利依然赚得盆满钵满，甚至在上海陆家嘴的核心地段，世纪汇广场刚一落成，便以两百亿的天价直接卖给了中国人寿。

他总能踩准市场节拍，几乎每一次都选择在楼市高点时精准出手，等市场转冷，他早已携带巨额现金安然登岸，这种近乎神话的商业直觉一度让他誉满天下，被奉为“超人”。

风向骤变，政策与地缘政治的双重绞杀

然而棋局并非一成不变，当政策的风向突变，曾被他玩转的财富手段转眼就成了高悬的剑，2025年，中央一声令下，明确要求“盘活存量闲置土地”。

这意味着过去那种靠囤地捂盘、以时间换空间的套利模式窗口正在迅速关闭，深圳等地甚至已开始试点闲置土地强制收回机制，过往无懈可击的商业模式在今天，已显得格格不入。李嘉诚不是不想继续捂盘，而是察觉到再捂下去，土地真有可能被收走了。

更大的变数，则来自全球地缘政治的变幻莫测。今年年初，李嘉诚计划将旗下全球43个港口资产打包出售给美国贝莱德财团，交易金额高达228亿美元。其中甚至包括巴拿马运河两端的关键战略枢纽，牵一发而动全身。

谁知这笔纯商业交易迅速演变为一场国际风波，特朗普在选战中抛出“收回巴拿马运河”的言论，立刻引发美国政界的警惕和介入，与此同时中国也对此类涉及战略资产的交易展开审查。

就连巴拿马政府也派出了总审计长，质疑这些港口是否对本国经济做出了应有贡献。多方压力之下，这笔能为李嘉诚带来近190亿美元现金的交易被迫按下暂停键，再精明的玩家也得承认，规则一旦改变，有时就不得不离场。

湾区清仓的急迫

嗅到风声不对，这位九十七岁的商界巨擘立即开启了一场精心策划的资金回笼计划，其动作又急迫又坚决，这一次他将目光投向了自己最后的大型资产池，大湾区的房产。

长实集团在大湾区四城突然清仓400套房产，价格堪称“骨折大甩卖”。在惠州，一套约51平米的房子，最低售价仅40万元，折合单价约七千元，这个价格在十几倍于此的香港房价面前，甚至不够支付一套同面积公寓的首付！

“月供1500元起”的宣传语精准地击中了香港中产阶级的痛点，一时间，香港人疯狂北上抢购，中介忙得焦头烂额，直言“几乎每天都有人用粤语打电话问有没有房”，部分项目甚至很快就售罄了。

这波看似突兀的甩卖其实是一场漫长撤退的尾声，数据早已揭示了趋势，从2013年起上海的东方汇经中心、北京的盈科中心等内地核心资产被陆续抛售。2020年李嘉诚开始处理欧洲资产，连曾被称为“买下半个英国”的项目也被打包出售。

而长实集团在内地的土地储备，已从2020年的659万平方米降至2024年的557万平方米，创下历史新低。同期，内地销售额更是暴跌超过九成，房子卖不动，土地在缩水，政策在收紧，连全球港口资产的变现之路也充满变数。

信奉“不赚最后一个铜板”的李嘉诚，选择用一场看似惠及购房者的清仓换取家族财富的最后一波现金流，也借此降低企业的政治风险。

在这场精心策划的营销中，粤语无障碍、生活配套齐全成了吸引香港客户的卖点，但其本质仍是一次集中的资产变现，李嘉诚赌的是香港人的购买力，赌的是政策完全落地前的时间差，也赌的是市场的短期反弹。

回顾其商业历程，他的崛起深刻地烙印着时代的光环，得益于特定时期的英资撤退与内地改革开放的巨大红利，但也有人中肯地评价，他或许是唯一一个没有做出实质性产业贡献，而纯粹依靠“低买高卖”的投机模式积累起财富的华人首富。

至于那些涌入大湾区抢购房产的香港买家，他们抓住的究竟是机会的尾巴还是一个精心布置的陷阱，没有人能给出百分百肯定的答案，商场上没有绝对的对错，只有方向和时机，跑得快的人不一定永远对，但或许最安全。

李嘉诚的时代或许正在谢幕，但这声警钟响彻的却是整个房地产资本的黄昏。

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