近年来，随着中国经济的快速发展，越来越多的中国人开始将目光投向海外，相信不少人都见过这样一条消息：“中国人把日本房子买疯了！”

这可不是随口说说，日本多家媒体都曾报道过：一群中国买家扛着现金去日本扫楼，一旦碰上合适的，二话不说直接拿下。

尤其是那些学区房，更是被抢得火热。

大阪的情况也毫不逊色，当地的中介们纷纷吐槽，现在周末看房的预约都排到一个月以后了！

大阪心斋桥附近的公寓，中介刚把户型图发到客户群，半小时内就收到十多个咨询电话，最后只能通过“先到先得”的方式敲定买家。

从数据来看，2023年日本房价连涨18个月，东京核心区房价涨幅更是超过50%。

在这一轮房价上涨的浪潮中，中国买家的身影无处不在，占外国购房比例的80%，妥妥的“主力军”。

他们的购买力和热情，让日本楼市瞬间变得炙手可热，也让日本的房产中介们赚得盆满钵满。

那么，为什么中国买家却对日本房产如此痴迷呢？

其实，要搞清楚中国买家为何对日本房产趋之若鹜，还得从日元贬值说起。

2023年，日元兑美元汇率一度贬值至155.37日元兑换1美元，创下近34年来的低位。

举个例子，以前一套价值1亿日元的东京房产，按照正常汇率换算，可能需要500万人民币左右。

但在日元贬值后，同样是1亿日元的房子，可能只需要400万人民币就能拿下，一下子节省了100万！谁能不心动？

而且，从全球经济格局来看，各国货币政策的变化对日元汇率和日本房产市场影响巨大。

2020年新冠疫情暴发后，美国等主要经济体为了刺激经济，纷纷开启量化宽松政策，大量印钞。

而日本呢，一直维持着低利率环境，这就导致日元与其他货币之间的利差不断扩大。

投资者为了追求更高的回报，纷纷抛售日元，买入其他高息货币，使得日元贬值压力进一步增大。

再加上全球经济的不确定性增加，很多投资者都在寻找避险资产。

日本作为世界第三大经济体，拥有稳定的政治环境和完善的基础设施，其房地产市场自然而然地成为了投资者眼中的“避风港”。

尤其是在日元贬值的情况下，日本房产的性价比大幅提升，对中国买家的吸引力更是直线上升。

不过，除了日元贬值带来的价格优势，日本房产本身的投资回报率也相当可观。

就拿租售比来说，在东京、大阪等大城市，一套价值3000万日元（约合人民币150万）的公寓，每月租金能达到15万日元（约合人民币7500元）。

算下来年租金收入就是180万日元，租售比高达6%。

这意味着，投资这套房子，16年左右就能回本，之后的租金就都是纯赚的了。

再看看咱们国内，以北京为例，一套价值800万人民币的房子，月租金大概在1.2万人民币左右，租售比仅为1.8%。

这么一对比，日本房产在租金收益方面的优势就一目了然了。

而且日本的租客普遍很稳定，这就保证了租金收入的稳定性，让投资者心里更踏实。

从市场潜力来看，日本的城市化进程已经相当成熟，人口主要集中在大城市，像东京、大阪这样的核心城市，住房需求一直很旺盛。

再加上2020年东京奥运会、2025年大阪世博会等大型国际活动的举办，进一步为日本房产市场注入了活力。

但是与中国买家的热情形成鲜明对比的是，日本年轻人对买房这件事似乎并不感冒，甚至可以说是“躺平”。

日本的住房自有率只有61.2%，在房价最高的东京，住房自有率更是低至45%，很多日本年轻人宁愿租一辈子房子，也不愿意购房，这是为什么？

从文化观念来看，日本人没有“无房不成家”的概念。

在日本，结婚并不一定要买房，很多情侣结婚后会选择租一套大一点的房子居住。

而且日本没有学区房的概念，孩子上学是按照居住地就近分配，家长不用担心为了孩子上学而必须购买特定区域的房产。

再从经济和生活角度考虑，日本企业调岗比较频繁，很多年轻人因为工作原因经常要在不同城市之间调动。

如果买了房子，一旦被调岗到外地，就会面临房子闲置或者还要额外租房的尴尬局面，非常不划算。

此外，日本的租房市场非常成熟，租客享有租售同权，房东不能随意涨租金或者解除租约，这让租客在租房时也能感受到稳定和安心。

所以，对很多日本年轻人来说，租房比买房更灵活、更自由，也更符合他们的生活方式。

不过，虽然日本房产市场看似一片火热，但在这股投资热潮背后，也隐藏着不少风险和隐忧，投资者们可得擦亮眼睛，谨慎对待。

先说说房价泡沫的风险，日本的房地产市场曾经经历过一场惨痛的泡沫破裂。

在20世纪80年代末，日本经济迅猛发展，房地产市场异常火热，房价一路飙升，甚至出现了“东京的房地产总值可以买下整个美国”的夸张说法。

但好景不长，1990年，日本政府为了遏制投机行为，开始收紧货币政策，提高利率。

这一举措直接刺破了房地产泡沫，房价暴跌，日本经济也陷入了长达十年的衰退，被称为“失去的十年”。

如今，虽然日本房价在近年来有所上涨，但这背后是否存在泡沫，谁也说不准，一旦泡沫再次破裂，投资者很可能面临巨大的损失。

再看看买房的隐性成本，在日本买房，除了房价本身，还有一大笔费用需要考虑。

就拿中介费来说，一般是房价的3%加上6万日元，再加上10%的消费税。

如果购买一套价值5000万日元的房子，中介费大概就是150万日元，再加上15万日元的消费税，总共165万日元，这可不是一笔小数目。

除了中介费，还有印花税、不动产取得税、不动产登记免许税、司法书士费等各种税费。

而且，房子买下来后，每年还得缴纳固定资产税和都市计划税，算下来，这些费用加起来又是一笔不小的开支。

最后，从市场需求来看，日本人口老龄化严重，少子化趋势加剧，这意味着未来对住房的需求可能会逐渐减少。

尤其是在一些地方城市，空置房越来越多，房价也面临着下行压力。

如果投资者在这些地区盲目购房，很可能会面临房子租不出去、卖不掉的尴尬局面。

所以，投资日本房产并非稳赚不赔，投资者在下手之前，一定要充分了解市场情况，权衡利弊，谨慎做出决策，可别被一时的热潮冲昏了头脑。

参考文献