毫不夸张的说，很多买了老破小房子的人都高兴不过两个月。

老破小首付低、位置好，对于那些预算不足，又想尽快在城市安家的人来说，简直就是首选。

但买了以后，很快就会被老房子的种种问题给打败——没有电梯，户型落后，小区停车位置不足，管道老旧失修，道路坑坑洼洼，物业管理形同虚设，一般这种小区只有一两个清洁工和一个门卫大爷，安保问题堪忧……

不过，随着各地迎来原拆原建的好消息以后，尤其是中央发文支持老旧住房原拆原建，很多人又有了抄底老破小的想法，

比如杭州浙工新村，就是个典型案例，改造之前，二手房挂牌3万都没人接盘，毕竟谁愿意住这种户型奇葩，又没有电梯的老房子呢？

自从去年完成原拆原建以后，房价直接冲上了4.6万/㎡。而且不仅户型更现代化，业主还用上了电梯，更重要的是每户还扩大了20多平米。

比如：原来74平米的老房子，换成了106平米的新房，人车分流、地下车库……这些小区配置基本上都安排上了。

所以说，原拆原建，老房变新房，面积增加，价值上涨…看到这，谁听着不动心呢？

但我们提醒大家，千万不要着急跟风，这波热度的源头是8月底那份《推动城市高质量发展的意见》，其实是7月中央城市工作会议的落地政策。

但是这次会议主要定了两个大方向，一个是：城镇化从高速增长变稳定发展；还有一个是：城市建设从往外扩张变向内提质。

换句话来说，城市不再盲目建设新房子，而是要对存量老房子进行更新。

这也不是说房价不会上涨，但是动力已经发生了变化，以前房价涨是靠不断有人进城，现在更多得看经济预期和通胀水平，所以为啥咱们过去总说，楼市企稳还得看经济信号。

虽说政策里面提到了要支持老旧住房自主更新、原拆原建，这对于老小区来说，确实是大利好，尤其那些地段好、周边新旧房价差得大的小区，改造后确实可能升值。

比如广州花都集群街的某个老楼，改造前是D级危房，不到50平米的房子厨卫挤在一起，改造以后，不仅格局更好了，而且还加了两部电梯，房价从4600/㎡直接涨到1万多。

但是，一个很现实的问题是，不是所有的老破晓都能迎来原拆原建。目前只有试点城市（比如北京、广州）的危房才有资格，普通老小区根本没戏。

其次，就算够资格，还得业主意见统一。像广州越秀一个小区，1600户人家只有不到50%同意改造，但政策要求90%以上同意才能启动。

为啥这么难？核心问题还是在钱上面！比如改造一套50㎡的房子，业主最多要掏35万，这可不是一笔小钱。

更深一层的问题是，很多城市还指着卖地来维持财收呢。比如深圳，48%的财政收入靠卖地。如果老破小全都改头换面变成“新房”，那还有谁去买新建的商品房？地卖不动，地方也扛不住啊。所以现在的政策都是小范围试点，大规模推广基本不可能。

关于这一点，数据上也看得出来，今年“城中村改造”的专项债发行量虽然同比涨了487%，但主要流向了一线和三线城市，而且多数都集中在城中村，不是老小区改造。说明政策重心还是在腾出土地、保证新房供应上。

说白了，现在的原拆原建只是精准性的，不会一刀切，这种“精准滴灌”只能惠及一小部分老房子。

所以，如果你手上刚好有核心区的危旧老破小，可能还能等来价值重估，身价上涨的机会。

但大多数普通老破小，目前就别抱太大希望了。毕竟再好的政策，落实到现实中，也得过资金、民意、城市规划这几道坎。

而且，对整个楼市来说，这个政策更像是个“稳定器”，而不是“发动机”。楼市真想回暖，还得一步步来。那些喊着“老破小春天来了”的人，准备跟风抄底老破小的，可能还没算明白这笔账。

#头号创作者激励计划#