前言

买房子是一辈子大事，所以房价一直是大家最关心的一个话题。

近年来，全国房价一路下跌，过去能买房赚钱的时代似乎已经不复返了。

故而，不少人疑惑，再过五年，房价到底几何？现价值100万的房产到时候又值多少钱呢？

令人意想不到的是，孙宏斌与王健林说法竟出奇一致。

三驾马车，怎么就跑不动了

一个曾经定义了无数中国家庭财富梦想的词汇——房产，正在经历一场深刻的身份危机。它不再是那个稳赚不赔的投资神话，而它作为“家”的本质，正在市场的剧痛中被我们重新打量。

回想2000年，北京三环的房价还只是每平米3500元，而后的二十年，伴随着经济的腾飞，部分核心城市的房价蹿升了十倍甚至三十倍。

买房，一度被视为通往中产、实现阶层跃迁的最短路径，但如今，当全国房价已连续下跌近两年，新房与二手房价格在2021年首次同步滑落，这个曾经坚不可摧的信仰，动摇了。

当投资的光环褪去，我们该如何看待未来的房子？这个问题，恐怕是悬在每个人心头的一块大石。

过去支撑楼市神话的三股核心动力——人口、投资和政策，如今几乎同时踩下了刹车，甚至挂上了倒挡，这才是市场深度调整的根本原因，而不是什么短期波动。

先看人口这个最基础的引擎，2021年，全国净增人口仅有区区48万，这个数字背后是持续走低的结婚率和新生儿数量，这意味着，无论是首次购房的刚需，还是改善换房的需求，那个庞大的“接盘”基础正在快速萎缩。

更要命的是，我们其实不缺房子，全国空置房数量已经超过1.1亿套，城镇家庭平均下来都拥有1.5套住房，一边是需求釜底抽薪，一边是供应严重过剩，天平早已失衡。

再说说投资逻辑的崩塌，投机客的行为模式向来是“买涨不买跌”，在如今这个下跌趋势自2022年起便不断加速的市场里，他们唯一的选择就是离场，连曾经火热的法拍房市场也跟着遇冷，说明最后的投机者都在撤退。

其实，顶层的玩家早就嗅到了危险的气息，早在2016到2017年间，地产大佬王健林和孙宏斌就已经开始收缩自己的房地产业务。

王健林当时就判断，没有哪个国家的房地产能持续繁荣五十年，中国已经火了三十年，增速放缓是必然,他的这个判断，现在看来，简直是预言。

最后是政策导向的转变，还记得2008年金融危机后吗？房地产被当作刺激经济的工具，直接导致了2009年的房价报复性反弹。

但现在，情况完全不同了，即便利率和首付一降再降，楼市成交依旧低迷，因为所有人都看明白了，当前的政策目标是“稳定市场、防范风险”，是为刚需购房者托底，而不是鼓励你再去投资炒作。

更别提，市场普遍预计在2030年前，那个能终结炒房时代的“紧箍咒”——房产税，大概率会落地。

围城内外，谁不焦虑

市场的巨大转折点上，没有谁是轻松的，开发商、已购房的业主和持币观望的年轻人，这三类核心群体的处境和心态发生了剧变，他们的相互作用，共同构成了当前“有价无市”的僵局。

开发商正在挣扎求生，孙宏斌曾直言，如果房价和地价不能回归到合理的水平，开发商根本没法实现稳定盈利，现在普遍的降价促销，看似让利，实则是流着血换现金流。

他的另一个警告更为惊悚：房价若是下跌30%，大量开发商将面临倒闭。这个警告，在部分房价已经“腰斩”的三四线城市，听起来格外刺耳。

而那些已经上车的业主们，则背上了沉重的枷锁，过去，一套房子是家庭财富的压舱石，是阶层跃迁的垫脚石。现在，很多人的房产成了既卖不掉也租不出去的“沉没成本”，眼睁睁看着资产缩水。

这种从财富神话到现实负担的巨大落差，足以击碎几代人的梦想。

城外的年轻人，他们的心态则更为复杂。

一方面是被动的理性，面对上海超过40的房价收入比，面对后疫情时代下降的收入预期，买房这件事，已经不再是努力一下就能够得着的目标，“掏空两代人的口袋”也未必够，储蓄的意愿，自然就超过了消费和投资。

另一方面，这也是一种主动的选择，新一代的观念正在改变，越来越多人发现，租房可以换来更灵活、更自由的生活方式。

房子，不再是定义个人价值和身份的唯一标签，这种“出走”，正在从根本上改变着市场的未来。

告别旧地图，价值何处寻

“房价永远涨”这张旧地图，显然已经被撕得粉碎，未来的房地产市场，将是一幅高度分化、价值回归的新版图，房子的价值，将不再由虚无缥缈的投机情绪决定，而是由它最核心的居住属性来重新定义。

首先，是城市与城市之间的严重分化，一个城市的经济基本面、产业结构、人口是流入还是流出，将直接决定其房产的命运。

一个在2020年价值180万的房子，五年后，如果它所在的城市经济发展缓慢、人口持续外流，其价值可能跌到90万，反之，如果地段优越、配套齐全，或许还能守住130万。

其次，是房产与房产之间的分化，王健林早就说过，未来房地产市场的竞争核心是“品质”而非“数量”，那些地段好、品质高、物业服务优秀的房产，才有可能在市场的浪潮中保值，甚至回升。

过去被热炒的学区房、公寓等概念，光环也将逐渐褪色，产品力本身才是硬道理，说到底，“居住”将成为衡量一切的唯一标尺。

孙宏斌也强调，住房的核心功能就是居住，当投机被遏制，价格自然会回归正常，政府的所有调控政策，最终指向的也是这个目标：让房子回归它本来的样子，成为一个安身立命的居所，而不是一场全民参与的财富赌局。

所以，回到最初的问题：“再过5年，100万的房产大概值多少钱？”这个问题的答案，已经不再是一个具体的数字，它取决于你问的是哪个城市、哪个地段、哪一种品质的房子。

对这个问题的追问，本质上是对一个城市综合价值、一个地段稀缺性、一处居所舒适度的全面评估。

结语

可以确定的是，王健林和孙宏斌的判断惊人地一致：市场的寒冬已至，未来五年房价将相对平稳，大起大落的时代结束了。

中国房地产的黄金时代，那个闭着眼睛买都能赚钱的时代，确实一去不复返了。一个更加复杂、更加理性，也更加考验眼光的时代，正在开启。对每个普通人来说，或许是时候告别投机幻想，重新思考房子与生活的关系了。

信息来源：

1.《价值100万的房子，5年后还值多少钱？听听内行人怎么说》上海热线资讯2024-01-27 17:40山西

2.《5年后，房子是“黄金价”还是“白菜价” 王健林一语惊醒梦中人》2025-04-27 13:58·河山新闻