黄奇帆再预言未来房地产，今年已基本应验，明年或大概率也是对的

中国房地产市场经过多年快速发展，如今正处于关键转型期。作为一名资深经济专家，黄奇帆的观点一直备受关注。

他在2023年的一次公开场合，对房地产走势进行了深入剖析，当时市场正面临深度调整，许多人持谨慎态度。

他首先从供给需求平衡入手，现有住宅存量巨大，按折旧周期计算，每年需更新部分面积，加上改善性需求，形成市场底线。这一底线并非随意设定，而是通过对历史销售数据的比对得来。

与2010年代高峰期相比，那时年销售面积常超15亿平方米，驱动因素主要是城镇化加速和投资热情高涨。现在，需求结构已变，更多转向品质提升和城市更新，销售规模趋于理性。

2023年销售面积约11亿平方米，已接近均衡点下方，这显示调整进入尾声。黄奇帆指出，这种回落不是崩盘信号，而是向健康模式的过渡，类似于国际成熟市场从扩张到稳定的转变。

法拍房的影响是黄奇帆预判中的核心变量。他估算2023年此类房产数量激增，相当于额外供应4亿平方米，以折扣价入市，拉低局部房价。

事实证明，2024年法拍挂拍总量超70万套，成交金额逾1600亿元，这部分供应占比升至销售总额的显著比例。与2022年相比，那时法拍规模较小，主要限于个别企业问题，现在扩展到更广范围，推动价格机制更透明。

政策层面，通过再贷款和专项债，政府引导收购这些房产，转为保障用途，这与黄奇帆建议的资金规模相呼应，避免了无序竞争。

黄奇帆还强调债务重组的重要性。房企高负债曾是行业顽疾，2020年左右负债率常超八成，远高于国际标准。他早年就建议降杠杆，2021年国家相应推出融资红线，推动企业优化资产负债表。

到2024年，许多房企通过出售项目和加速回款，负债率降至六成左右，这一进步源于政策引导下的主动调整。与过去被动应对不同，现在企业更注重现金流管理，引入数字化工具监控库存，减少资金占用。

黄奇帆预见，2024年房价若整体回落三成，政府将动用资金收购，化解15万亿左右债务。这在实践中体现为央行提供3000亿元再贷款，支持地方国企收储房产，规模虽起步小，但后续扩展明显，2025年前十月已覆盖超60城市。

从社会稳定角度，黄奇帆的分析触及购房者资产保护。许多家庭首付和还款已投入三至四成成本，房价小幅调整可承受，但大幅回落易引发负资产。他预测2024年房价达七折时，干预措施将启动，避免银行坏账率从2%升至10%以上。

2024年实际走势印证了这点，一线城市二手房市场活跃度回升，百城房价同比降幅收窄至3%左右，与高点相比调整三至四成，但未酿成系统风险。

政策通过白名单贷款超7万亿元，保障交楼项目推进，维护市场信心。

这与2023年低迷期对比，进步在于从单一限购转为综合支持，激发内生动力。

黄奇帆认为这一年将是房地产止跌回稳的转折，形成新格局起点。未来15至20年，行业将随经济同步增长，不再是负拉动因素。这一观点基于当前调整深度，2024年投资下降10%，但政策缓冲下，销售跌幅比上年收窄10%以上，一些城市出现小阳春。

相比20年来最严重调整，这次回稳通过机制创新实现，如保障房占比提升至两成以上，利用存量房产而非大兴土木，节省土地资源。推进过程包括多轮财政工具运用，赤字安排统筹收购资金，效率高于过去棚改模式。

市场底部形成的细节值得展开。黄奇帆设定的12亿平方米均衡销售面积，在2023年已接近，2024年全年约9.7亿平方米，虽低于预期，但超跌状态加速政策响应。

前十月销售7.3亿平方米，继续调整中，但专项债扩展和收购计划提速，房价降幅进一步收窄至2%。这显示底部已现，企稳信号渐强。与国际经验比，中国房地产转型强调双轨制，商品房与保障房并行，满足不同需求层次。

展望明年，房地产将进入新周期。

黄奇帆认为，止跌后增长将温和，与GDP增速匹配，避免大起大落。2025年保障房建设目标超80万套已完成，库存消化加速，待售面积涨幅控制在合理区间。

这为经济提供支撑，消费信心逐步恢复。相比过去依赖土地财政，现在更多通过税收和租赁市场多元化收入，机制更新换代明显。

未来增长随人口和科技进步，城市更新项目增多，老旧小区改造规模扩大。这不同于早期大拆大建，现在更注重可持续，融入智能社区元素，提升竞争力。

参考资料

以协同之力破局实现房地产高质量发展 中华人民共和国住房和城乡建设部