黄奇帆被称为“楼市预言家”，多次准确预判房地产走势，早在2018年，他就断言中国新房交易量会逐年下降。

当时，楼市正热得发烫，买房要排长队，开发商到处圈地盖楼，几乎没人相信他的说法，但几年过去，事实证明他是对的。

今年1月，他在中国金融四十人论坛上又抛出了新的预测，这次他说的内容同样引发关注，人们都在猜，这会不会再次被现实验证？

预言兑现的六年

2018年房地产市场火得不得了，全国各地的售楼处门口都排着长长的队，开发商们手里的钱多得花不完，拼命抢地皮，仿佛不抢就会错过一个“千载难逢”的机会。

那时候，大家都坚信中国楼市至少还能火爆二十年，房价只涨不跌几乎成了共识，可是经济学家黄奇帆的一番话，却让整个行业感到震惊。

他说中国每年新房的成交面积会从那个高峰的17亿平方米，逐渐跌到10亿平方米以下，听起来像是在唱衰房地产，很多业内人当时觉得他危言耸听，不太相信。

事实证明，黄奇帆的预测非常精准，到了2021年，实际销售数据开始明显下滑，全国新建商品房销售面积从接近18亿平方米的峰值开始持续下降，到今年上半年已经跌到了不到5亿平方米。

如果照这个趋势走下去，全年销售面积很可能低于10亿平方米，这个数据让人既惊讶又无奈，因为它暴露了房地产行业深层次的问题，那将不是短期的波动，而是整体结构出了大问题。

房市这么大幅度的下滑，不是简单的供需关系变化那么简单，黄奇帆不仅指出了这些症结，还提出了完整的解决思路。

比如要理顺土地供应机制，解决地方政府过度依赖卖地收入的问题，要调整金融政策，防止过度借贷带来的风险，更重要的是，要推动房地产市场的健康发展，让住房回归居住属性，而不是投机炒作的工具。

楼市死结

这几年中国楼市的麻烦越来越大，根本原因主要有两个，第一个问题是房子盖得太多了，过去二十多年，中国盖房子的速度惊人，已经超过了市场真正的需求。

你看人均住的面积就知道了，二十年前，全国平均才六七平方米，现在已经超过40平方米，有些地方甚至接近50平方米，和很多发达国家差不多了，以前支撑楼市的城镇化，也快到头了。

现在城镇化率已经65%，离那70%的“天花板”不远了，说明以后不会有大量农村人口再涌进城市，很多农村地方都盖起了五六层的小楼，住得密密麻麻，但质量一般，很多房子空着没人住，反而成了负担。

第二个问题比房子多还严重，就是开发商背的债务太高，过去，开发商们玩的是一套高风险的游戏：先向银行借钱买地，施工单位先垫钱开始盖房，再卖期房，把买房人的钱拿来还贷款。

这个链条绑住了银行、建筑商和买房人，市场火的时候，这套系统还能运转，但一旦房卖不动，资金链马上断裂。

接下来就是连锁反应：开发商没钱还银行，银行坏账暴增，没钱付给施工单位，上下游企业都受影响，没钱盖房子，就会出现大量烂尾楼，买房人钱花了，房子却拿不到。

而这个债务堆积成的“连环套”，不仅让开发商陷入困境，还可能引发更大的金融风险，牵动整个经济。

这两个问题交织在一起，让中国房地产市场陷入了困局，盖得太多导致库存积压，城镇化放缓限制了新增需求，高负债带来的资金链断裂风险，直接冲击了开发商和金融体系。

但是解决这个问题不容易，需要调整土地政策、理顺金融支持、控制债务规模，同时还得让楼市真正回归居住属性，不能再靠炒房推动。

国家出手

眼下楼市问题大，光靠小修小补不行，得从根本上出招，黄奇帆在今年1月的中国金融四十人论坛上，提了个国家主导的三步走计划，目标就是稳定楼市、防范风险。

第一步国家成立专门机构，以市场价六到七折的大优惠，批量买下那些资金困难的房企手里的现房。

拿到的钱不是送给开发商的，而是让他们优先用来还银行贷款和工程款，目的是切断开发商、银行和施工方之间复杂的债务关系，避免风险扩散。

第二步把这些买来的房子全部改成保障性租赁房，这样既解决了新市民和年轻人租房难的问题，也能提高保障房的比例，让住房供应结构更合理，落实“房住不炒”的原则。

第三步，把这些租赁房打包成不动产投资信托基金，放到金融市场去卖，给普通老百姓多一个安全、稳健的投资渠道。

这个收益比银行存款高，大概年化4%左右，比存款的1.8%强多了，这样的话，钱可以流向有实际价值的资产，而不是一直在炒房的圈子里绕来绕去。

黄奇帆判断，未来十年，房价涨幅会低于经济增速，楼市不会再出现暴涨暴跌的情况，数据也支持这个说法，今年6月，全国100个城市的二手房均价是13691元/平方米，比上个月降了0.75%，比去年同期跌了7.26%。

毕竟人口少了，结婚率下降，加上政策严格执行“房住不炒”，现在的年轻人也不把买房看成人生必选事了，而且现在的楼市规则已经彻底变了。

刚需买房会更理性，改善型买房也不必急着换，投资买房的人得赶紧清醒了，否则房子既卖不出去，也租不出，看清楚趋势，接受新的常态，比天天盯着房价涨跌重要得多。

信息来源

黄奇帆——生产性服务业有五大战略性功能，应该高度重视，21世纪经济报道2025-07-12 。

黄奇帆——幸福生活是城市核心竞争力，新华社客户端2023-06-10。

金融界2025-07-01——中指研究院：6月百城新房价格保持结构性微涨 二手房价格仍回落 环比下跌0.75%